总策划： 周建莉

　　随着锦江国际的成立，不久新燕莎控股公司、全聚德集团公司成功地并入了北京首都旅游集团公司。紧跟着国资委便着手准备中国中旅集团和港中旅的合并，业内传港中旅将斥资20亿元港币收购中国中旅，给本来竞争就十分火热的旅游市场又添了一把干柴。而在此之前，中国中旅已先后并购了十几家地方中旅，还全资收购了瑞典中旅，并与德国ＴＵＩ集团合资组建了我国第一家由外资控股的合资旅行社“中旅途易旅游有限公司”，从而形成了以北京为中心、以全国200多家地方中旅为基础的覆盖全国延伸海外的“中旅系”网络。而港中旅集团作为中央直接管理的44家大型国有骨干企业之一，已经成为香港目前最大的旅游集团，在香港设有40间分社和办事处，在澳门设有一家附属公司，在海外13个国家设立18间分社，并与国内超过300家旅行社有着业务联系和业务代理关系。一旦收购成功，港中旅便可组建国内最大的旅游集团，进而垄断旅游行业的大半江山。
　　随着三艘超级航母的浮出，旅游板块的格局将重新划分，国内旅游业将形成从群雄逐鹿到三足鼎立的集团化主导格局，即一家中央旅游企业，加上首旅（环渤海）、上海的新锦江（长三角）。看来旅游板块将上演一出新三国演义。
　　然而，这3起被业界誉为“旅游商业航母起锚”的合并重组，仅仅是揭开了国内旅游业大变革的序幕。业内人士表示，基于我国旅游企业“小、散、弱、低”的现状，如果企业以各自目前的状况参与竞争，在规模上很难与国际上的旅游集团竞争。2003年国内万余家旅行社的收入总和仅相当于美运通一家旅行社的收入；即便是重组后的首旅集团拥有各种酒店110多家，但这与在90个国家管理经营着4000家酒店的雅高酒店集团相比仍相差甚远。在这样的大背景下，传统的国内旅游企业也在不断充实自己的实力。因此，合并、重组、资源整合在近一段时间内将成为国内旅游业的大势。

　　中旅系羽翼渐丰 并购催生巨无霸中旅的并购手筋
　　冯小刚导演的贺岁片《没完没了》一开篇，就是好几辆车身上描画着巨大的CTS标志的大客车，从北京的核心商务区东方广场前的长安街鱼贯通过。这种CTS的大客车已经成为中国旅行社的标志。就在这部电影热映之后不久，在人们关注的目光之外，中国旅行社开始了它的并购尝试，几年过去了，中旅的并购已经有了初步成效。

　　总社曾经管不了地方社

　　中国旅行社是中国最大的旅行社之一。中旅CTS的品牌是在国家工商局注册的。中国中旅（集团）公司是中央企业工委管理的国有重要骨干旅游企业，中国旅行社总社是中国中旅（集团）公司旗下的全资旅行社。
　　按照在国家工商局的登记，全国使用“中旅”商标的企业有200多家。而奇怪的是，这些企业中的大部分并不存在什么资产关系。在中国旅行社系统，尽管在北京有一个“总社”，但是，总社与各地的中旅多年来只是历史沿革下来的业务合作关系，并不存在资产纽带。也就是说，这些散布在全国的“中旅”，尽管都使用同一商标，但是根本不是一家，股权的所有人不一样，管理者也不一样，地处北京的中旅总社名义为总社，但是无法指挥各地的中旅。最多只是在接待游客方面有一些合作。这种业务纽带在计划经济体制下是可以的，但在市场经济体制中是脆弱的、不牢固的，无法得到进一步发展。
　　在这样一种形势和背景下，中旅决定要通过资产组合，加上原来的业务组合，形成一种新的优势。中旅总社提出了被认为更符合实际、更有利于加速发展的“资产组合+业务组合”模式。
中国旅行社总社总经理宫万春说：我们首先要做的是要把我们这个系统内的精英旅行社都做成资产纽带关系。自2000年起，中旅展开了以资产纽带为主的新型旅行社网络构建工作。对国内资信较好、符合公司战略布点要求的地区进行了一些股权的收购。

　　　并购江苏中旅

　　中旅总社的并购计划从2000年开始，但是各地中旅对于中旅总社的并购并不积极。此时的中旅总社需要找到一个突破口。
　　江浙是中国经济比较发达的地区，江苏的旅游涵盖了苏州、南京、萧山、无锡等地，其旅游运营量、经济收入、可发展的空间都非常大。因此，江苏省在整个中旅系统影响力特别大，如果收购江苏成功，将为中旅总社下一步收购广东、浙江和上海的谈判奠定基础。
　　万事开头难。一开始江苏中旅是不同意并购的。此时，中旅总社抛出了一个巨大的诱惑——即与德国TUI公司的合作。德国TUI旅游集团是一个大的全球性旅游集团公司，TUI公司作为世界排名前3的国际旅游巨头，在全球有70多家旅游批发商、3000多家旅行社，每年接待旅游者人数2000多万人次。除了旅行社业之外，他们还有几百家酒店，一个航空公司，去年总营业额达224亿欧元。占领了欧洲90%的市场，可以说是欧洲最大的旅游集团之一。
同TUI的合作将使中旅现有的入境客源提高50％以上，江苏中旅当然无法忽视这种巨大的合作机会。50％客源的增加无疑意味着巨大的财富，这最终促成了江苏态度的转变。江苏被中旅总社控股纳入旗下。从2001年年底到2002年8月，对江苏的收购成为几个收购里的重头，资金量最大，经济效益最大。收购江苏中旅，为中旅总社的下一步并购打开了大门，是促成整合得以顺利进行的一面旗帜。

　　并购省级社

　　江苏中旅接受并购推倒了第一张多米诺骨牌。在随后的几个月里，中旅的并购活动繁殖得极其迅速。截至2002年10月，中国旅行社总社相继完成了对河北、承德、大连、江苏、甘肃、广西等13家旅行社的控股、重组和改制，同时，还完成了对瑞典中国旅行社的整体收购。在地域布局上，控股旅行社已经涉足了东北、华北、西北、华中、华东、华南几大区域，初步形成了比较完整的全国性网络雏形。
　　在这一整合国内旅行社网络的过程中，除了要考虑并购网络的布局合理和被购旅行社经营队伍、营业能力、资产状况必须具备发展前景以外，中旅总社始终坚持的并购原则就是必须控股收购。“重组必须控股，这样中旅才能有控制力，才能按照统一的思路发展旅游。” 中旅(集团)公司总经理刘家骥在接受媒体采访时说。
　　由于各地中旅社所处地域和各自的基础情况有很大差别，中旅总社在并购中，根据地域和旅行社的自身情况、主要是业务经营情况来考虑参、控股的比例。此外，由于收购会涉及到利益分割、国企领导班子改组以及行政管理权的重新分配等问题，为了尽快组成收购统一战线，在实施地方旅行社并购过程中，中旅试着推行了经营者持股计划，同时还有一些奖励制度。
　　一系列的并购之后，中旅总社初步形成了以北京为中心、以资本为纽带、辐射全国各大区域的国内网络，并成功地向国外的经营辐射迈出了第一步。下一步中旅总社的投资发展重点将是上海、浙江、福建、广东、云南以及西安、桂林等地。预计将用两年左右的时间完成对全国重点地区和城市的布点。
　　关于资产并购的资金来源，到目前为止，中旅的并购、重组和改制，完全用的是企业自有资金，是过去多年来积累的资金，然后集中投入。目前中国旅行社总社在并购当中没有负债，没有借款。

　　品牌与资源共享

　　据宫万春透露，在整合中，他一直非常向往把中旅社设计成江南江北两大本营。境外游客从北京，上海口岸进来之后，流入中旅各个分支；出境游则可荟集到中旅江南江北的分部，进行荟集出境，这是中旅的一个整体规划。
　　现在中旅规定，入境游的客源全部在控股企业里边运作，比如，客人到桂林游览，如果桂林本地的中旅公司接受中旅总社的控股，那中旅总社就把客人交给桂林中旅，而如果不接受控股，总社就把客人给别的旅行公司。
　　并购、重组，实行网络化经营，对旅行社和整个旅游业的发展，应该说是有所帮助的。旅行社就是这样一个行业，需要团队以及各个业务分支的配合。只有加入到这个流程里面，上边有人帮助供水，下边有人帮助接水，才能把生意做大。所以在产品全国采购方面、市场营销方面，中旅基本上把能统一的就统一了。
　　中旅总社和地方中旅联合以后，其产品策划、销售成本相对地降低，而质量又能够相应地提高，有助于获得规模效益，迅速扩大规模，并确保具有控制力的服务品牌。对地方旅行社的经营是一个有力的促进和发展。联合体将能够集中客源，争取航空、饭店以及地接的最大优惠，有效避免在市场上的价格战，并为今后开放的旅游市场提供可参考的操作模式。比如出境游产品上，很多小旅行社很难独立做成一个有规模的旅行团，而给中旅统一收来之后，中旅就会有足够的力量做批发。并购能够让国外的旅游批发商，更充分地认识中国的旅游产品。把我们的平台拉到跟国外旅游批发商相等的一个平台上，大家对等地来去运作的话，就会增加中方在谈判时候的筹码。
　　在旅行社成本降低的基础上，消费者的利益也能够得以体现。如湖北中旅社的产品在整体价格上，比合并前下降了10%，接待游客数量则同比提高1倍以上。
　　中旅总社对于统一品牌也有计划。中旅计划收购30家各地中旅。而没有收购进入新中旅系统的那些“老中旅”，随着新中旅系的形成，将很难继续使用“中旅”这个品牌。

　　适度多元化

　　未来的中国旅行社总社更多的将是一个投资和资产运营中心，在中国中旅（集团）公司2002年到2010年的发展战略纲要中，中旅对今后9年产业结构的描述是：以旅行社业和饭店业为主，相关适度多元化为辅。中旅在相关的旅游资源的源头上和结构整合上，比如在旅游景点等的收购方面会有所考虑和突破。各地的旅行社、饭店等下属分公司才是具体的利润和业务中心。
　　中旅投资在北京、南京、桂林、黄山、张家界、敦煌、三亚、无锡、苏州、镇江、大连等城市和著名风景区兴建酒店，同时还成立了旅游汽车公司、设立了票务中心以及代办签证认证等业务，改善了我国的旅游服务设施，建立起满足国内外旅游者“食、宿、行、游、购、娱”一条龙式的配套服务，从过去单一的旅游接待发展成为集旅行社业、饭店业、汽车租赁业和工贸业于一体的综合经济实体。
　　全国中旅社已达300多家，并拥有饭店100多家、汽车公司60多家以及数量众多的旅游商店、票务中心等。涉及到旅行社、饭店及饭店管理、旅游汽车运营、商贸、国际货运、国际劳务、出版等多种行业，总资产达数10亿元。综合实力名列全国旅游同业的前茅，是中国旅游业的一支“劲旅”。
　　中旅（集团）公司全资拥有中国旅行社总社，中旅饭店总公司以及中旅旅游汽车公司、中国华侨旅游侨汇服务总公司、中旅集团实业发展有限公司、《旅行家》杂志社、中旅国际货运公司、中旅环视网络公司等几十家企业。

　　资产重组创造核心竞争力

　　按照中国加入世贸组织的承诺，旅行社业将在2003年1月1日以前允许外商在合资中控股，在2005年12月31日前允许成立外商独资旅行社。
　　如果靠旅行社自身积累，发展的速度非常慢，“中旅系”新型旅行社网络的建立，使企业总体市场规模和盈利能力得到大幅度提高，主营业务收入增加了70%，利润增长超过了30%，高于行业平均水平，使中旅总社的经营收入、接待人数都比90年代后期翻了两番；并购以后，各企业的单体经营状况得到了改善和提升，协同效应明显。
　　中旅的并购并未止步。近来从业内传来消息，国资委正在酝酿香港中旅和中旅总社的合并。香港中旅国际投资有限公司是香港中旅集团控股的上市公司，成立于1992年7月，同年11月在香港挂牌上市（股票编号308）。属下香港中国旅行社、港澳游公司、港中旅国际旅行社以及分设在海外的18间旅行社都是专门从事旅游主营业务的公司。投资和管理的酒店、控股深圳世界之窗、锦绣中华、民俗文化村等3个旅游文化景区和深圳聚豪高尔夫球场，为海内外客人“吃住行游购娱”配套齐全的一条龙服务。此次合并将使得中旅的优良资产在资本市场获得增值，进一步扩大中旅系的实力。
　　漆着硕大的CTS中旅标志的大客车越来越多地奔跑在中国一个又一个旅游点之间，在大客车的背后，我们看到了一个“新中旅系”正在形成。
　　背景资料
　　中国旅行社成立于1949年11月19日，其前身是最早成立于福建省厦门市的华侨服务社。1957年，全国各地的华侨服务社统一更名为“华侨旅行服务社”，首都北京成立了“华侨旅行服务总社”，标志着全国华侨旅行服务网络的形成。1974年，周恩来总理提议将华侨旅行社增名为“中国旅行社”，两块牌子并用，由郭沫若副委员长题写社名，华侨旅行总社也增名为中国旅行社总社。
　　1990年7月，在中国旅行社总社的基础上组建了中国中旅集团，经过其后几年的调整，建立起以中国中旅（集团）公司为核心企业的全国中旅企业法人联合体，涉及旅行社业、饭店及饭店管理业、汽车租赁业、国内外贸易、国际货运、出版等多个领域。

　　熟悉旅游行业的人都知道，首旅集团是依托北京这个历史悠久、经济繁荣、旅游事业发达的大都市建立起来的国内最具规模的大型旅游集团之一。它的所在地——首都北京，是海外旅游者首选的主要目的地之一。地域性过强是首旅最大的优势，但却使得整体抗风险能力减弱（如去年的SARS）。于是首旅提出要实现立足国内、跨出国门的愿望，那么他们会如何在旅游版图上进行勾勒呢？
　　 首旅集团 布阵旅游版图
　　○ 周沁

　　自北京首都旅游集团有限责任公司将新燕莎和全聚德合并后，随着这艘旅游板块中航母的起锚，仅仅是揭开了国内旅游业大变革的序幕。因此，首旅的一举一动便引起了业界密切的关注。

　　首旅的增肥运动

　　目前国内旅游企业整体规模偏小已是不争的事实。2003年国内万余家旅行社的收入总和仅相当于美运通一家旅行社的收入；而重组后的首旅集团拥有各种酒店110多家，但这与在90个国家管理经营着4000家酒店的雅高酒店集团相比仍相差甚远。实际上，为了“鼓励入境游，增加来华旅游的人数，从而增加我国的外汇收入”，国家旅游局在入境游方面大开绿灯。2003年6月12日，国家旅游局和商务部联合发布了《设立外商控股、外商独资旅行社暂行规定》，提前履行我国旅游业入世承诺。2003年7月18日，国家旅游局批准日航国际旅行社中国有限公司作为第一家外商独资旅行社进入中国市场；12月1日，日航国际旅行社中国有限公司在北京正式开业。12月1日，中国首家由外方控股的旅游企业——中旅途易旅游有限公司在北京正式成立。这个时候，已经有10家外资旅行社向国家旅游局递交了在华成立独资或控股旅行社的申请。到了现在，不是狼来不来的问题，而是来了多少狼的问题。
　　首旅的资产结构单一，流动性很差，守业经营只有死路一条。只有把资产盘活，分散投资风险，再度创业，才能使股份公司立于不败之地。有鉴于此，需要首旅集团在最短的时间内进行高质量的增肥运动，重组伊始就计划组建以全聚德为核心的餐饮集团、以燕莎为核心的旅游商业集团以及，对首汽、友联的经营资源进行整合，打造拥有800多辆运营汽车和相对完善的汽车租赁、汽车销售、汽车维修、油料供应的综合服务体系，从而形成饭店业、旅行社业、餐饮业、汽车服务业、旅游商业、景区景点业和会展业7大相对专业的服务板块。
　　2003年首旅先后对旅游资源类景区、文化传媒产业、酒店管理等多个项目进行了立项考察与投资分析，并成功地收购了宁夏沙湖旅游股份公司部分股权，同时促成首旅集团与宁夏农垦集团的战略合作关系。加强了对南山的二期再建设中所涉及的诸多项目的调查分析工作。此外，有些项目正在实施中，有些项目签订了初步意向，并为公司的投资发展进行了项目储备。在壮大原有资源的前提下，注重加大对四川、云南、广西、陕西等地的优质旅游资产进行资本扩张，逐步使景区类资源由点成链地实现网络构架，首旅在外地的扩张可谓“来势汹汹”，但这些事件大都在“静悄悄”中完成。因此可以判断首旅在资本扩张方面可能有自己的苦衷，即所谓的地域经济发展观和贡献观。首旅实际上是向外界发出的一个信号，即首旅将采用资本输出与管理输出并重的方式向外扩张。而输出管理的最终目的也无非是抢占客源和控制市场，最终在条件成熟时再进行资本介入，这种扩张模式无疑是十分安全的。

　　首旅的瘦身运动

　　旅游主业资产和主要赢利地区过于集中在北京，并且酒店资产过于集中，这些都成为首旅的苦恼。首旅股份旗下的两家酒店——民族饭店、北京京伦饭店均为4星级饭店，且一东一西地分处长安街两端。在旅游业已经处于充分竞争阶段的今天，它们之间的相互竞争、它们与首旅集团旗下其他4星级酒店的竞争已经不可避免了。而首旅集团和首旅股份显然并不希望这种竞争演绎得异常激烈，道理也很简单：左手打右手最终疼的还是自己。对于此首旅股份董事长刘毅也不避讳，他认为首旅集团与上海的锦江集团一样，作为代表地方政府管理旅游业国有资产的大型企业，资本过于集中是历史形成的，就其形成过程而言也是长期的，要做改变也不能一蹴而就。
　　首旅集团董事长段强在接受记者采访时说，康辉的MBO、出售一些饭店的股权、与民营资本合作等都是首旅投资主体多元化改革的重要步骤，这些动作必将给首旅带来更好的效益。但他也承认，在首旅实行投资主体多元化推进，并不是一件容易的事情，而是关乎首旅集团前途的抉择。
　　具有整合资源、培育核心竞争力、推动合理产业结构的形成等多种功效的“资本运营”，正逐渐成为首旅集团的一张“王牌”。
　　为了解决庞大的资金缺口，首旅决定出让、减持过于集中的酒店股权。首旅酒店资产约占整个集团总资产的60％，且大多囤积在北京，近两年占集团经营总额的40％，不仅长期沉淀资金，也造成了严重的资源浪费。为此，首旅出售了燕京饭店的股权，并拟转让香山饭店资产。2002年，首旅宣布斥资3.38亿收购南山景区，据介绍，这笔钱正是来源于燕京饭店股权套现。它使首旅集团在短期内实现了产业结构的快速调整，实现了资源的跨区域经营。逐渐减少酒店类资产，向景区类资产，包括向文化传媒渗透。下一步将加快产业结构调整的步伐，逐渐从单纯的旅游服务型企业，向旅游控股式企业发展，逐步扩大主营业务的范围，向中国以外的地区发展。
　　去年6月，首旅集团董事长段强提出，将加快在外地景点、酒店等方面收购、参股的速度。除入股陕旅集团外，去年9月份该集团通过首旅股份出资3亿元，购进宁夏沙湖旅游景区经营权。最近，首旅在郑州收购了新建成的五星级兴亚酒店60％股权，还吞并中江之旅酒店管理集团。
　　首旅股份的刘毅董事长表示，首旅已经构筑了全新的产业链：原来以北京本地的资源——酒店为主，现在则拥有国内乃至世界各地酒店、旅游景点、购物资源(北京古玩城)、娱乐场所(北京之夜、主题公园)以及与金融结合的差旅服务等产品，

　　资本市场玩运作

　　首旅集团成立5年来的发展速度较快，已拥有上百家酒店、两大中国主力旅行社(康辉旅行社、神舟国旅)、中国最大的旅游汽车服务公司(首汽股份)、大型会展服务设施(北京展览馆)以及三亚南山景区、北京古玩城、北京之夜等旅游资源，总资产由成立之初的48亿元增长至现在的200多亿元。
　　上市融资也是重要手段。有市场传闻称，首旅已瞄准香港证券市场。2002年底，首旅与北京控股有限公司、和记黄埔(中国)有限公司成立北京旅游发展有限公司，涉及资产额约12亿元人民币。其中，首旅占32.5％的股权，余下的40％和27.5％股权分别由北控与和黄占有。而首旅和北控同属于北京市政府，两家公司在过去也有过互相整合资产的历史，所以，不排除北控将不属于其主业的旅游项目转让给首旅。这样，段强通过“北京旅游发展”调动境外资源的设想已经近在眼前。首旅集团还加大了在金融领域内的投资，先后投资控股了中国再保险公司、世纪证券、华旅保险经纪公司、中国旅游信托投资公司等金融企业，使集团公司与资本市场的联系愈加紧密，集团的发展空间也越来越大。
　　一直以来全聚德就有上市的愿望，证监会也肯定了全聚德资产的优良和盈利能力，无奈盘子太小终不能如愿。但全聚德并入首旅后加快了上市的期望，经过资产重组，全聚德规模迅速提升，有望早日上市。
　　以首旅集团为核心的此次合并重组，丰富了首旅集团的经营内涵。在拥有上市公司首旅股份的情况下，首旅集团会不会借助此次合并重组，壮大自身规模和实力，以谋求未来的整体上市呢？对此，段强的回答是，“现在还没有考虑整体上市的问题，但将来不排除这种可能性。”他同时透露，在未来合适的时候，在首旅集团层面也可能考虑引进国内外战略投资者，但目前最重要的任务是首旅集团自身要“强身健体”。

　　握住奥运商机

　　2004年首旅集团发行了10个亿的企业债券，资金投向为首旅集团旗下北京饭店的改扩建项目和北京饭店“北京宫”项目。在北京市申办2008年奥运会期间，北京饭店圆满完成了接待国际奥委会考察评估团的全部任务。同时，北京奥申委在申办陈述中，也指定其为北京奥运会的总部饭店。2008年奥运会期间，北京饭店将承担接待国际奥委会官员、各国政府首脑及世界著名运动员的任务。
　　据了解，改扩建项目总投资规模为11.75亿元。该项目主要包括北京饭店的功能调整、内外部现有设施和设备的更新改造、建立计算机信息管理系统，以及中、东、西楼的装修改造工程。北京宫项目，总投资规模24.8亿元人民币。设计功能为写字楼、公寓、商场、餐饮、健身娱乐、地下停车场等。
　　“2004年，机遇是有的。”首旅股份总经理杨华认为，这些机遇包括了北京主办奥运的商机，旅游快速发展的契机，当前大力促进国有企业改革的时机，要做的就是要抓住机遇。

　　锦江国际 新旅游航母的诞生
　　○ 李勤

　　最近，一场对集团整体的资产评估正在锦江集团内部悄然进行，让集团上上下下忙锝不可开交。下一步会不会整体上市？“不”，面对记者的疑问，锦江国际集团投资发展部韩经理透露道，集团作为一家国有独资的旅游集团正在为下一步的股权多元化做准备，而且已经与有意向的相关方面在洽谈，年底前就会有结果。但具体是哪些公司，还不方便透露。
　　前两天，锦江国际集团旗下的上海锦江国际实业投资股份有限公司12亿资产的大置换，锦江国际集团内部的产业重组战略宣告完成。锦江酒店、锦江实业和锦江旅游3架马车共同撑起了锦江国际这个“旅游航母”。围绕3大核心产业，向着3大战略目标，锦江国际日益显得咄咄逼人。

　　3大产业支撑
　　3大军规引路

　　锦江国际集团刚刚完成了旗下3大产业的战略重组，核心产业已全部纳入上市公司，实现了第一步的“聚变”。目前形成了锦江酒店(600754)、锦江投资(600650)、锦江旅游(900929)“3驾马车”分别驾驭的酒店餐饮、物流客运和旅游3大产业架构，韩经理介绍说。而这一标志性事件便是最近一次高达12亿人民币的内部资产大置换。
　　锦江国际自去年6月成立以来，围绕着3大上市公司，3大核心产业上演了多次“资本魔术”，比如最近，锦江投资以拥有的新锦江大酒店资产和负债、锦江旅馆55%股权、锦江财务20%股权合计作价12.26亿元,与锦江国际集团持有的锦江汽车95%股权、大众新亚49.5%股权、锦海捷亚45%股权合计作价12.64亿元的权益资产,进行资产置换。本次资产完成后,锦江投资主营业务发生重大变化,公司主业将由酒店服务业转变为城市客运及货运代理行业。
　　围绕核心资产做大做强，是锦江国际资产重组的一个核心原则。锦江国际集团旗下有锦江酒店、锦江投资、锦江旅游、锦江地产、锦江食品、锦江商贸、锦江金融和锦江教育8个事业部，但受宠程度明显有别，锦江酒店、锦江投资和锦江旅游做为锦江集团的3大核心资产，不仅拓展迅速，而且通过多次资产置换，摆脱了不少“干扰”，保证了主营业务的清晰，保证了核心竞争力。
　　但锦江酒店是锦江集团核心产业中的核心。在锦江集团挂牌成立仪式上，锦江国际董事长俞敏亮介绍，锦江国际今后的发展重点是借鉴跨国酒店服务业集团的经验，提升企业规模化、专业化、网络化和品牌化，主动出击，积极参与国际合作和竞争，大力拓展国内和国际市场，争取３－５年内跻身国际酒店集团30强。 锦江酒店可以说是锦江国际发展的重中之重。 其实，从锦江国际集团的构成上，我们也不难理解这一点。组成锦江国际的锦江（集团）有限公司和新亚（集团）有限公司此前均是中国排名前列的酒店管理集团。
随着锦江国际内部资产重组的完成，韩经理透露，锦江国际动作颇多，不少正在洽谈的合作意向年内都会揭开庐山真面目，其向外扩张的步伐开始全面启动。不过，锦江国际庞大的组织架构和令人眼花缭乱的投资项目背后，都逃不开3大原则的指引，可以说，知道了这3条“军规”，也就掌握了锦江国际投资的战略主线。
　　首先是国际化合作，争取与国际知名品牌、知名公司展开国际专业合作。像锦江国际集团与国际知名的商务旅游公司BTI共同组建了锦江国际BTI商务旅游有限公司。而且，据透露，锦江旅游目前还有类似的谈判正在进行，年底就会有结果。同时，刚刚完成资产置换的锦江实业也在积极寻找国际专业的物流客运公司进行战略合作。
　　国际化是锦江国际今后的一个发展方向，上海锦江国际“扬帆远航”计划已全面启动，管理海外酒店的第一个目标已锁定阿姆斯特丹。同时，锦江国际还远赴加拿大，近走越南，为“走向世界”，参与国际酒店管理积极布点。其实，整个集团下一步的股权多元化，积极吸引国际资本也是其希望成为一家国际性公司的重要战略步骤。
其次，完成中心城市的布局。所谓的中心城市，即华东、华南、华北、华中、西南和西北6大区域的中心城市。目前，锦江酒店网点布局不合理是其一大“病症”。据介绍，锦江国际仅在上海一地的酒店数就有42家，占总量的40%。通过资产置换适量减少沪上酒店，在全国以至全球酒店市场合理布局，已迫在眉睫。据锦江国际酒店一位负责人透露，除目前已有的北方分公司、西南分公司外，锦江国际正在筹建华中、西北、南方等分公司，形成6大地区性管理公司。并准备在各个区域中心城市收购一家五星级酒店做为旗舰店。武汉的相关收购事宜应该很快就会有结果。预计这个大手笔的总投资为20-25亿元，全部面向星级酒店。与此同时，锦江国际还在积极寻求与国际酒店集团的对接渠道，涉足国际酒店管理市场。
　　最后也是很重要的一点，那就是收缩非主业投资，完全围绕核心产业做大做强。有时候，放弃也是一种勇气，尤其面对诸多竞争对手大肆扩展业务领域的现状，有着工商银行100亿授信额度的锦江国际集团显得有些异类。
　　针对现在很多大型旅游企业纷纷向上下游产业扩张，上海一位不愿透露姓名的旅游界资深人士表示，隔行如隔山，涉足自己不熟悉的领域，风险很大。不过，收购上游景区所带来的利润和品牌效应很明显，而且，土地资源作为一种最稀缺的资源，谁抢占了这一块，谁就占领了竞争的制高点。同时，这对于打造一条真正的旅游产业链具有至关重要的意义。
　　当然，由于很多景区都是国家投资，有些景区的管理存在一些问题，同时景区的收购动用资金很大，风险很高。而锦江国际的3大核心产业中，物流客运可以说基本属于旅游的边缘产业，酒店和旅游也是传统项目，即使深入，前景毕竟有限。锦江国际目前的整体战略显得保守有余，冒险不足。
　　针对这一质疑，韩经理认为，这与每个公司原先的结构和投资战略有关。我们的优势在酒店和旅游服务业，我们希望在自己熟悉的领域进一步深挖，把核心产业做大做强。旅游企业投资其他不熟悉领域而失败的案例比比皆是。但并不排除我们会投资景区等一些其他领域。我们愿意研究新的投资机会，但决不会什么能赚钱就去做什么，

　　核心产业
　　深挖3大新的利润增长点

　　锦江国际虽然没有投资景区等一些有着巨大发展前景的产业，但其也有自己的“法宝”。锦江酒店旗下的“锦江之星”经济型酒店正在迅速扩张，同时，商务旅游和会展奖励旅游等旅游产品的高端市场也是锦江国际发展的重点。经济型酒店、商务旅游和会展奖励旅游成为锦江国际3个新的利润增长点，韩经理介绍道。
　　多年来，旅游投资主要集中于酒店领域。从目前来看，这一领域基本已经饱和。不过，经济型旅馆却表现出其巨大的生命力。据锦江之星旅馆有限公司的一位负责人介绍，目前，尽管星级酒店仍然是锦江酒店的主体，但经济型旅馆的发展速度却很快。现在锦江之星已经发展到55家，3-5年内将达到200家左右。锦江国际对经济型旅馆的发展极为看重。锦江国际CEO俞敏亮私下里曾说过，只有发展得好，锦江之星这个孩子超过老子也不是没有可能的。据介绍，锦江之星的出租率一直保持在100%，即使在去年的SARS，锦江之星的出租率仍在50%以上，而这种情况也仅仅出现了一个月左右，就又恢复正常状态。
　　目前，锦江之星主要采取直接投资、品牌输出和托管3种方式，主要面向一般的商务客人。由于经济型旅馆高达25％左右的投资回报，相比较星级酒店主要以品牌输出为主，他们将会使自身投资和品牌输出几乎达到一半对一半的规模。他们现在最发愁的就是没有足够的人去洽谈项目。不过，目前，经济型酒店在中国已呈“狼烟四起”之势，锦江之星、如家、外资的雅高“宜必思”和洲际的“快捷假日”等纷纷想在这个市场分一杯羹。
　　如果说，刚一成立就盈利的项目，那只能是锦江国际会务奖励旅游公司了，这也是沪上第一家专业从事奖励旅游的公司。会展和奖励旅游无疑是目前旅游业新的增长点，是日后与国际接轨的一个市场趋势。中国社会科学院财政与贸易经济研究所旅游研究室高级经济师戴学锋这样评价。
　　跟常规旅游不同，奖励旅游一般只针对公司企业，行程安排的节奏比较舒缓，房、餐、车要求舒适，旅游目的地单一，路线打破常规，通常数天都在同一个地方。这种旅游还安排一些与企业有关的主题活动，把企业文化融入旅游过程中。采用奖励旅游形式，可以延长奖励对员工的刺激效用，对于刺激业绩成长能够形成良性的循环。
　　锦江国际集团旅游事业部副总经理刘厚彬对这一块业务很有信心，他表示，成立这个公司一是因为锦江国际今后的旅游业务都要细分化，二是由于现在上海世界级的会务活动越来越多，全球500强企业也竞相进入上海，简单的观光旅游是满足不了这些消费群体的，今后参与奖励旅游的对象范围将有很大扩展。有越来越多的商机出现在奖励旅游这块市场上，这是今后旅游发展的一个趋势。要做奖励旅游需要有严格的硬件和软件条件，也就是酒店、车队、管理人员、专业设计人员等因素的支持，因此，可以承担奖励旅游的旅行社也在一定程度上给自己的招牌提升了“含金量”。
　　对国内旅游产业经营者而言，奖励旅游背后的利润十分丰厚。业内人士表示，在目前的市场环境下，出境游毛利率能做到3%－5%已经很不错了，而奖励旅游的利润率至少要高出5－10个百分点。目前沪上已经有零零星星的奖励旅游业务，一些大型旅行社都设有奖励旅游的部门，但都没有形成规模，也没有专业公司来操作。不过，中国很多企业没有认识到奖励旅游具有提高员工的凝聚力、激励员工等作用，奖励旅游市场亟待规范。据悉，由于价格比较高，目前上海的奖励旅游对象大多是一些便于目标考核的保险公司、直销企业和医药公司3大类企业。
　　第三个砝码，锦江集团压在了商务旅游上。会务奖励旅游可以算做商务旅游的一个分支，二者之间有很多相似的特点，比如主要面向旅游高端市场、利润比较高等。背负着上海第一家合资旅行社光环的锦江国际BTI商务旅游有限公司，在今年8月将正式挂牌成立。这家由中外旅游“大鳄”联手成立的全国最大的商旅公司，实力绝对不容小觑。
　　锦江BTI新闻负责人翁长虹先生曾公开表示，单单利用英国BTI商务旅游公司在国际上的营销网络，就能够为锦江BTI商旅公司每年带来1000多万美元的营业收入，这还仅仅是外商在中国的商务活动所带来的部分市场，还不包括国内的商旅客人。据锦江旅游的一位负责人透露，锦江国际BTI本来打算3年亏损，但现在一年已经基本持平。而且，现在锦江BTI正在加紧向全国重点城市布局，其在广州和北京的办事处正在紧张筹备之中。

　　从世界旅游业的发展历程看，旅游业作为经济发展的先导产业和动力产业，能够极大地带动第三产业的全面增长。在当前我国内需不足、地区间经济发展与居民收入水平差异巨大的情况下，大力发展旅游业具有重要的现实意义。从我国旅游业的增长前景看，其潜力还远远没有完全释放出来……

　　中国旅游业 金山初露
　　○本刊记者 李晓明
　　
　　20年之巨变

　　记者从6月5日开幕的“2004年中国国内旅游交易会”上获悉，今年以来，我国入境旅游人数和国际旅游外汇收入，不但比去年同期有大幅度增长，比2002年同期也有近1成的增长。国内旅游方面，春节和“五一”2个黄金周所接待的国内旅游人数，分别比2002年同期增长23%和20%；旅游收入则分别有27%和18%的增长。
　　国家旅游局有关负责人认为，1996年至2002年，我国旅游业总收入以年均两位数的速度增长，今年我国旅游业将重现升势，旅游经济各项指标将全面达到或超过2002年的水平。
　　改革开放20多年来，我国旅游业有了长足的发展，从外事服务接待事业逐步转变成为一个相对独立的经济产业，形成了吃、住、行、游、购、娱6大要素比较完整的产业链；从总量很小的不完整产业逐步发展成为我国经济新的增长点;从单一的入境旅游逐步发展为入境、国内和出境3个方面共同发展的产业；从简单观光旅游逐步发展到观光、休闲度假、商务旅游、会展旅游等全方位的现代化旅游产业。
　　从我国旅游业的增长前景看，其潜力还远远没有释放出来。据世界旅游组织和世界旅游理事会等国际权威组织预测，中国将在未来的10至20年内成为世界上最重要的旅游国家。
　　我国旅游业已经形成了巨大的产业规模。据统计，截至2002年底，全国共有各类旅游企事业单位29.38万个。其中，旅游住宿设施27.61万个，旅行社11652个，主要旅游景点和旅游车船公司等其他旅游企业6122个。
　　全国旅游业共拥有固定资产原值8238.20亿元，其中,旅游住宿设施6901.58亿元，占83.8%；旅行社412.25亿元，占5%；主要旅游景点和旅游车船公司等其他单位924.37亿元，占11.2%。
　　全国旅游业直接从业人员612.63万人，其中，旅游住宿设施515.29万人，占84.1%；旅行社22.91万人，占3.7%；主要旅游景点和旅游车船公司等其他单位74.43万人，占12.1%。全国旅游业间接从业人员约3060万人。
　　我国旅游业不仅总量巨大，而且增长潜力广阔。根据国家旅游局制订的《中国旅游业发展“十五”规划和2015年、2020年远景目标》基本思路，到2020年，中国海外旅游人数将超过21000万人次，旅游外汇收入将达到580亿美元以上；国内旅游将达到29亿人次以上，旅游收入将达到20400亿元人民币以上。届时，旅游业总产出将达到2.5万亿元人民币以上的水平，相当于国内生产总值的比重将提高到8%至11%。

　　旅游是一项“综合收入”

　　中国社科院财贸所张光瑞、戴学锋认为，旅游业作为动力产业，对第三产业的促进作用最为明显。
　　第一，其拉动范围广泛。旅游业具有“一业兴、百业旺”的特点，旅游消费不仅与交通、住宿、餐饮、商业、景区等行业直接有关，还与工业、农业以及信息、金融、保险、医疗、咨询、环保等产业关联，其直接和间接影响的细分行业多达近百个。
　　第二，旅游需求是多层次、可重复的需求，对经济增长的拉动作用持久稳定。虽然旅游消费单次的消费水平可能没有住房、汽车等消费高，但是旅游消费的重复性极强，从长时间看，旅游消费的总量远远大于汽车、住房等消费。
　　第三，旅游需求是最终需求，对于拉动经济增长的作用更强。据分析，近年来我国内需不足的重要原因是最终需求不足，从而导致投资等中间需求的不足，进一步导致社会总需求的不足。因此，提高最终消费率就是扩大内需的最直接方面，也是衡量一个行业对扩大内需作用的一个重要标准。更为重要的是，旅游需求引发的最终需求不会产生泡沫等不良后果，因此，旅游业对扩大内需的拉动作用是直接的、根本性的。
　　此外，大力发展旅游业具有弥合收入差距的重要作用。

　　旅游投资需求巨大

　　截至2001年底，中国旅游业吸引海内外资金的总体规模达8600亿元，其中外商投资超过500亿美元。近年来，民营资本大量进入旅游领域，仅浙江省，在旅游业投入10亿元的民营企业集团就有6个。而且，其投资方式多样化，投资领域多元化，构成中国旅游业新一轮增长的重要动因。
　　2000年、2001年国家安排旅游基础设施国债资金合计为29.2亿元，共安排249个项目，总投资额85.1771亿元。为促进旅游业持续、健康、快速发展，国务院决定从2002年新增的财政预算内专项资金中安排12亿元，用于支持旅游景区的相关基础设施建设，目前，该项投资计划安排115个项目，总投资额为37.1351亿元。
　　今后20年，中国旅游业仍将保持两位数的年均增长速度。按照中国旅游发展规划，到2020年，旅游总收入将达到3.6万亿元人民币。在国际上，中国将成为世界旅游强国；在国民经济体系中，成为新兴的支柱产业。
　　从旅游发展的角度来说，最重要的是中国旅游市场的吸引力，现在中国在国际旅游市场上占的比重接近5%，而中国的国内旅游市场已占12%。另一方面，中国的投资环境越来越好，在投资理念、操作方式、合作对象等各个方面正在与国际接轨。目前，全国各地吸引投资的积极性都很高，都在可以操作的范围内，出台了一系列具体政策。尤其是中国的西部地区，都把旅游作为优势产业，实行优先发展的政策。
　　据国家旅游局有关人士介绍，多年来，旅游投资主要集中于饭店领域。从目前来看，这一领域基本已经饱和，但还有两个方向可以投资，主要是进行结构性调整：一是西部一些地区的饭店建设还比较薄弱，有些已有饭店需要改造升级，少数地区需要新建；二是还要建设一批度假饭店等专项主题式饭店。
　　目前，从发展需要和市场前景来说，产生了一系列的投资机会，需要格外关注——
　　第一是景区开发。要建设具有国际竞争力的旅游目的地、中国丰富的旅游资源要转化为一流的旅游产品，景区开发就成为下一步发展的重点。其中，借助名山秀水和文化性资源开发的产品成为目前中国旅游投资回报最高的领域。
　　第二是专项旅游产品的发展。其中的重点：一是会展旅游，目前在各个中心城市成为热点；二是滑雪旅游、温泉度假等一批休闲娱乐产品，也正在成为新的需求。
　　第三是探险旅游等特殊产品，也是具有专门成长性的良好市场。 长期以来，中国旅游业受制于资金短缺的困扰，产业发展的巨大潜在优势还远没有充分释放出来。特别是中西部地区，基础设施建设严重滞后于产业发展的需求，成为旅游经济规模增长的最大制约因素。为此，要充分发挥政府在促进旅游业发展方面的引导作用，培育我国旅游业发展新的增长点，推进我国建设世界旅游强国战略的实施。
　　国家旅游局根据中国旅游业的发展趋势安排研究确定的“中国旅游发展优先项目”，其选定的原则包括：符合市场需求，具有一定的规模和影响，具有开发前景，对当地旅游业的发展具有支撑和带动作用，契合西部大开发的历史机遇，有望成为促进中国旅游业发展的后续项目和先导项目。对于上述推荐和支持的各类项目，应当本着政府引导、社会参与的原则，政府通过适当的方式指导和支持相关基础设施建设，改善投资环境，降低商业性投资成本，营造适宜社会资金投入的氛围；对于公共投资之外的经营性项目，主要通过市场运作、社会融资的渠道来完成。

　　出门之前先点鼠标

　　前不久，九寨沟管理局负责人在半个小时内，向人们展示了赴九寨沟旅游的最新行程安排。游客只需轻点鼠标，就可以通过旅游网站，了解到旅游团队的情况，并完成订团、交费等相关事宜。据介绍，目前，打算到四川省的九寨沟、都江堰、青城山、三星堆等景区旅游的游客，只需靠网络便可完成整个订团过程。
　　据世界旅游组织商务理事会的一份报告显示，今后5年，世界主要旅游客源地约1/4的旅游产品订购将通过互联网进行；而另一项调查显示，现在通过网站了解外出旅游信息的游客已经上升到调查人数的1/3。由此可见，大力发展旅游电子商务，是旅游业未来发展之必需。
　　而在传统的旅游模式下，旅行者只能亲自到营业厅或先打电话询问旅游路线等相关问题，然后实现买票等一系列人工程序。然而，通过旅游电子商务，旅行者可以更方便地查询旅游资料，预订酒店、机票以及门票；旅行社可以更高效地安排导游，改善管理，降低成本；旅游主管部门可以更快捷地收取税款，掌握旅游风向和宏观调控。旅游电子商务可以提升整个旅游产业的效率并保证适当的公平，同时也将彻底改变现在旅行社的运作模式和体制形态，使传统的旅游经营方式发生革命性的变化。
　　我国自1999年10月调整公众休假制度以来，每年春节、“五一”、“十一”3个黄金周长假迅速带动了国内旅游市场的发展与成熟，而从中暴露出的种种问题也显示了以现代化科技手段全面提升旅游产业的紧迫性和重要性。
　　在2000年4月召开的全国旅游行业管理工作会议上，旅游信息化建设作为提高我国旅游业国际竞争力的4个主要战役之一被确定下来；同年10月，国家旅游局通过了建设“金旅工程”三网一库的总体规划；2001年初，“金旅工程”正式启动。
　　“金旅工程”是中国旅游业信息化的系统工程，具体而言就是建设“三网一库”，即全国旅游行政办公网、旅游行业管理业务网、公众商务网和旅游综合数据库。其中公众商务网包括旅游电子商务网和政府网。
　　我国旅游业信息化始于20世纪80年代初期，但应用水平依然处于初级阶段，表现出保守被动、不成体系和实用性差等特点。目前，我国2/3省市的国内旅行社还沿用传统手工作业方式，导致诸多弊病，如信息不畅、资源无法共享；各自为战，规模效应不能体现；成本高，办公效率低下；无法整合客户信息，造成客户流失，出现财务管理监控的漏洞；市场反应迟钝等。据旅游行业权威人士透露：我国旅游业的信息化水平至少落后于国际水平10-15年，中国旅游行业信息化尚需大力加强，任重道远。
　　如今，旅游行业的信息化建设正在以“金旅工程”为核心如火如荼地展开。经过近两年的努力，“金旅工程”取得了阶段性进展，全国旅游部门的国家、省（自治区、直辖市）、重点旅游城市、旅游企业4级计算机网络建立，“三网一库”初见规模。各级旅游行政管理部门和旅游企业以极大的热情支持并参与“金旅工程”的建设，旅游业界的信息化应用能力逐步提高，形成了多方重视、上下关注的新局面。比如由国家旅游局和国家统计局共同开发的“假日旅游预报系统”实现了全国参报单位的网上数据交换，及时准确地完成数据汇集、传输、审核、分析功能，保证了审核和信息的发布，为黄金周的预报工作提供了有力的技术手段。“办公自动化系统”、“假日旅游预报系统”、“导游员IC卡管理系统”、“旅行社年检网上填报管理系统”等一批全国性应用网络系统的推广应用，初步实现了行政办公和行业管理部分功能的电子化。
　　据国家旅游局人士透露：到2003年底，全国旅游管理部门60%的业务要通过网络实施；国家级旅游电子商务网将更加完善，力争成为国际旅游业电子商务的重要成员，使全国地市级以上旅游管理机构和80%以上的旅游企业都实现上网，在国家旅游商务网建立自己的3级域名和网页。

　　按照世界旅游及旅行理事会预测，2004年，中国旅游及旅行业增长率将达到33.6％，直接创造2892亿元的国内生产总值和5410万个工作岗位，而且中国旅游及旅行投资将达到5121亿元人民币，约合612亿美元，占总投资额的9.6％。
　　据国家旅游局预测，2020年中国将接待海外旅游者1.35－1.45亿人次，大约占世界总量的8.4％－9.0％，国际旅游创汇530亿－760亿美元，约占世界总量的2.7％－3.8％；中国的旅游收入从1993年至今，平均每年以占国内生产总值0.4％的比重增长，预计在2010年将达到国内生产总值的7.48％；旅游业必将成为中国的支柱产业！
　　西部地区是我国旅游资源最丰富的地区之一，其自然景观和人文资源占全国的“半壁江山”，拥有九寨—黄龙、都江堰、乐山大佛、长江三峡、大足石刻、丝绸之路、兵马俑、布达拉宫等一大批世界级的景区景点和风景名胜区，不仅在国内其他地区罕见，在全世界也独一无二。
　　可以肯定：西部发展旅游潜力巨大，是中国旅游生产力的战略后备基地，是21世纪中国向世界旅游强国迈进的建设主战场。

旅游地产 西部投资的新大陆
　　 ○ 周沁

　　旅游地产 方兴未艾

　　中国房地产市场连续6个黄金年的胜利，令人欢欣鼓舞。旅游房地产热应该说已经开始了，中央提出来2004年经济工作有4个方面的经济增长点，住宅、汽车、旅游、通讯。市场需要创新，多元化主题旅游地产的出现和发展，将为中国的旅游市场和房地产市场找到切合点，并在互动中寻求更好的发展方向和更快的发展速度；当旅游与地产联姻、资源与资本携手之时，一次思维裂变正昭示着新兴复合产业的光明前景。因此，把两个热点结合在一起的旅游房地产，非常有价值，将是拓展市场很重要的一个方面。
　　商务旅游与休闲度假的兴起，因旅游者注重对旅游这一产品消费的舒适性与便捷性，对旅游业相关联产业如：衣、食、住、行、娱等配套设施提出了较高要求，这为旅游房地产的发展提供了很大的市场空间。
　　5+2的生活工作方式、一年中3次7天长假及各种休假制度（一年将近114天假期），为生活节奏越来越紧张的人们提供了难得的休闲放松时间。中国经济连续10年上升造就了一批先富起来的人，这使得旅游地产有财可聚。有资料显示，中国的中产阶级已经占到19％，预计20年后这个数字将会达到40%。在北京，大约有1.1万亿的存款，占全国总私人存款的1/10。有了这样的收入基础，中国的旅游地产有了强大的消费基础。
　　有报道称，“北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以‘高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动’为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家”。
　　国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业均看好未来中国的旅游房地产市场。众多企业都计划通过对区域旅游休闲产业的投资，逐渐发展成为国内知名并具有国际影响的现代化、专业化旅游休闲地产营运商。
　　产权式酒店一路飘红
　　“产权酒店”兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，国际通行的产权式酒店大致有3种类型：一是时权型。即酒店与客户约定部分客房的使用期限，一般为3个月以上。客户在约定时间内，拥有客房的使用权。二是公寓型。客户买断酒店的部分客房产权，长期居住或作为办公用房，每月上缴一定的管理费，如：空调费、水电费、服务费等。三是投资型。将酒店以单元的形式出售给客户，客户买断酒店部分客房的产权，享有自用、转让、抵押、赠送、继承等权利，投资者并不使用客房，而是将客房委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报，同时还可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是当今较为流行的投资类型。这种全新的投资理念与投资方式，给房地产开发商、管理公司、投资者带来了良好的经济收益，其发展前景极其可观。
　　本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。旅游房地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等物业使欧洲旅游房地产市场发展到一定规模。
　　70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大成功。1977年美国市场95％以上的度假物业是由其他项目改造过来的。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如：SUNTERRA公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村，拥有5600个单位。
　　在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。
　　其巨大的优势在于：
　　1. 资金快速回笼
　　房地产开发商在兴建酒店时，前期必将投入大量的资金以确保工程按期交付。这种巨额投入会给开发商带来巨大的资金压力。实行产权式酒店的经营方式，可以将建设酒店的巨额集中投资，分解为单位的组合，将部分产权出售，回笼资金。这样有利于酒店的管理和缓解资金压力，也为不愿意承担投资风险的个人或法人提供了用呆滞资金谋取较高回报的机会。
　　2. 规避投资风险，获得高额回报
　　产权式酒店与住宅写字楼投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，最大卖点是投资回报率高、投资风险低，同时还可获得一套真正属于自己的私家酒店。据有关资料统计，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8％。在国际上，产权式酒店作为一种稳健的投资理财方式，受到众多独具慧眼的投资者青睐，是一种新型的融资方式。
　　3. 扩大客户源，实现酒店与业主的“双赢”
　　产权式酒店卖方的初衷是为了解决资金不足的问题，尽快回笼资金；买方的动机实质上是为了使呆滞的资金获得较高、稳定的回报，是一种投资行为。因此，这是一种“双赢”，具有较大的市场潜力。
　　分时度假独领风骚
　　“分时度假”的概念起源于上个世纪60年代法国的阿尔卑斯地区。所谓分时度假，就是将度假酒店或度假村的一个房间的使用权，以周为单位，分别卖给若干客人，其使用期限可以是20年、30年、40年或更长的时间。顾客在购买了一个时间段（一般为７天）的使用权后，即可每年在此住宿度假。如果您不想去您所购买的地方度假，那么可以通过专业的分时度假交换机构（如ＲＣＩ）交换到其他加盟酒店或度假村去度假。
　　目前在世界上已经有60多家大型分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权，分时度假业已发展成为年营业额65亿美元的全球性产业。
　　RCI等国际著名分时度假开发公司的形成发展使以分时度假为主的旅游房地产开发，成为今天西方国家房地产开发的主流。目前全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司，简称RCI，总部设在印第安纳洲。其在全世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。同时，近几年市场上又崛起了一批新的以开发为主的分时度假网络公司，如：SUNTERRA公司，不但经营交换业务，而且自己开发并销售时权酒店，总部设在佛罗里达洲。目前已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村，拥有5600个单位。
　　一位业内人士表示，20世纪70年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，度假旅游方兴未艾，产权酒店一出现就成为中产阶级和企业集团青睐的投资方式。然而在中国本土境内还没有一家大型的分时度假公司，可见分时度假还有很大的发展空间。
　　分时度假作为一个概念自1996年前后进入中国以来，逐渐被大家所接受。分时度假虽然优点很多，分时度假业务在中国进展得并不是很顺利。一项调查表明：中国目前每万人拥有的分时度假会员数是周边国家中最低的，仅为0.06，所以就现阶段我国大多数居民收入水平而言，分时度假仍属于奢侈品。
　　根据一项研究显示，按照我国的休闲制度，115天/年（占全年1/3），如果能够建立起一个百万名会员的分时度假及交换系统，将直接拉动内需市场50亿-70亿元，间接拉动200亿-300亿元内需，并直接增加2-3万人的就业机会，间接增加10万个就业机会。

　　盲目投资 积重难返

　　可以清醒地看到：目前国内开发商涉足旅游房地产主要处于一种自发的冲动，明显缺少对市场的深入调研与准确定位，在旅游房地产项目的开发上显得很浮躁，严重影响旅游房地产业的健康有序发展，存在许多薄弱环节:
　　首先，西部地区的优质旅游资源所在地的可进入性一般较差，基础设施落后，地质灾害频繁，水电等能源供应严重不足，经济效益与社会效益、环境效益之间的矛盾冲突严重，加上不可回避的民族问题，这绝对是旅游地产长期、稳定、健康发展的最大障碍。
　　其次，旅游地产主打的“假日经济”概念，旅游地产还只是处于起步阶段，受经济景气与否的影响非常之大，与西方许多国家有所不同的是，一年中给予职工几天乃至一个月的带薪休假的中国企业并不多，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，仅仅局限在“假日”，时空范围很小，同时人们休闲度假选择的自由度受到限制，度假时间过于集中容易形成“瓶颈”。
　　第三，旅游房地产还需要相关法律的支持，就现行法律来讲，时权与产权，没有相关的法律、法规保障。在境外所有时权与产权的度假产品，全部是由信托公司担保的，但是中国的信托公司尚不具备这样的信誉和能力。
　　最后，物业产权分散也是阻碍地产项目实现旅游化的一个重要障碍。
　　因此，旅游地产投资作为新的投资策略虽前途无量，但投资者切忌浮躁、贪功冒进。

　　相关资料
　　旅游地产是指以旅游、休闲度假、展览会议、教育、娱乐等产业为依托而进行的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。旅游地产的开发对象即为旅游物业。
　　旅游地产一般分为4大类：
　　第一类是旅游景点地产 主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质、非住宿型的建筑物及关联空间；
　　第二类是旅游商务地产 主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；
　　第三类是旅游度假地产 主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间；
　　第四类是旅游住宅地产 主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
　　具体包括：
　　1. 时权酒店
　　时权酒店是由瑞士亚力山大.耐首次提出的“TIMESHARE HOTEL”。即将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周）。出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权。
　　2. 产权酒店
　　产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。
　　3. 养老休闲酒店
　　养老休闲酒店是指投资人（往往是最终消费者），在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。
　　4. 高尔夫、登山、滑雪运动度假村
　　高尔夫、登山、滑雪运动度假村，特指在高尔夫球场附近、登山、滑雪等运动地开发的度假别墅项目。该项目的出售是与运动项目使用权相匹配的。
　　5. 时值度假型酒店
　　时值度假型酒店是指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其分数所能负担的住宿设施。该度假型酒店一般是指不同档次的普通酒店，提出部分单位加入分时度假网络，消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。一般情况下，利用“分数”消费可获取更大的折扣和免费居住时间。