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○ 总策划 尚鸣
在我国20年经济持续增长的轨迹中，没有一个产业能像房地产业一样，牵动着大众情感，引发目前这样激烈的争论，没有哪一个行业能像房地产业这样充满变数与费解。
始于1998年废除分房制、实行商品房的住房分配制度改革，打开了压抑多年的住房需求，启动了房地产投资快速增长的引擎。全国房地产开发投资年均增幅接近30％，制造了一个又一个财富拥有者创富的传奇历程。短短七年，全国投资房地产的资金从1998年的3614亿增加到2004年的13158亿，巨大的投资支撑着一个又一个商品楼盘拔地而起，如同一架隆隆作响的财富机器，滋养和催生了一个又一个富豪。房地产业在掏空居民钱袋的同时，也确实改善了部分百姓的住房条件，加速了城市的现代化进程,成为我国国民经济的重要支柱产业。
房地产的高额利润，财富的诱惑吸引了各方利益集团参与角逐,也吸引了许多将房产视为致富捷径的投资者，造就了一部分人的“纸上富贵”。一夜之间财富骤增的示范效应，诱使越来越多的机构和个人参与其中，频频转手炒作，致使房价在众人哄抬下节节拔高，房地产泡沫越吹越大。房地产市场繁荣火爆的景象从东南沿海局部地区开始，逐渐向全国大部分地区扩散，出现了经济基本面比较好的地区价格上涨、经济基本面不太好的地区价格也上涨的局面，甚至一些欠发达地区的价格上涨超过了发达地区。
房地产风借火势、火借风威的非理性繁荣局面,导致房价越来越背离其实际价值和普通百姓的实际承受能力，不仅牵动着百姓的神经，也引起专家学者、政府主管部门的高度重视。如何调控？施以何种手段，特别是房地产市场各个环节都与“成熟市场”有较大差异，单纯用市场手段或行政手段都难以实现预期效果。既要挤压泡沫，熨平波幅，使房地产业回归健康发展轨道，又要避免下药太猛，导致大起大落，影响经济的持续稳定增长。这对于处于经济发展转轨期的各级政府和部门来说，不仅是巨大考验，更是一个亟待解决的困局。
从业已实施的政策措施来看，房地产调控政策出台之密集、力度之大前所未有，3月，为了抑制“发烧”的房价，央行提高了房贷利率和购房首付成数，新华社发表了“加强宏观调控稳定住房价格”的评论员文章，国务院出台了“关于切实稳定住房价格的通知”的文件。持续加息、银根收紧、提高税收等一系列调控房地产市场的“组合拳”，明确了各级政府在房价调控问题上的责任，澄清了市场上仍然存在的对中央态度的模糊认识，扫除了部分人士仍然抱有的对政府托市的幻想，给出了未来房地产市场发展的清晰预期。
房地产是经济发展的重要支柱，我们无论是否身处其中都会受到这个行业变化的影响。房地产业合理、稳定的发展，不仅有利于经济的持续增长，更符合我们每个人的利益。中央政府抑制房价的坚决举措，已经对房价、投资者产生了影响。各级地方政府按照中央的要求，陆续实施的一系列土地、信贷和税收等调控政策，已经逐步显示效力，上海、北京、广州、杭州楼市已在“组合拳”的抑制下开始下调。为此，本刊从地产新政出台的前前后后，从房价、土地市场、房贷利率、投资“钱”景、法律规范等视角，对房地产市场的现状和发展趋势进行分析和解读，期望在充满阳光与绿色的春天里，给读者提供一缕认识房地产市场的理性之光。
地产新政： 前前后后的解读
○ 魏刚
为了抑制发烧的“房价”，继“控制土地”、“紧缩信贷”、“提高房贷首付比率”等市场调控手段之后，国务院出台了抑制房地产过快增长的“八点意见”，打出地产调控“组合拳”。有人把抑制房价的举措形容为地产监管风暴，会洗涤房地产市场的投机因素；也有人认为调控给房地产业短期发展带来冲击，但从长远来看，挤压地产泡沫对于房地产业的健康、可持续发展是必不可少的。就此，记者采访了相关专家就“国八点”出台的前前后后和对未来我国房地产发展的影响，从政策的角度加以梳理。
收紧土地闸门
在房地产的各种资源中，土地作为载体无疑是最主要的资源。据记者了解，自2002年7月关于土地招、拍、挂的33号令出台到2002年10月，短短3个月里，北京市规划出让的土地近9000万平方米，规划建设面积近1.3亿平方米。而这之前10年时间（1992年～2002年），北京市土地出让面积和规划建设面积才分别只有9811万平方米和1.4亿平方米。与记者相熟的一位地产开发商就曾直言不讳地透露，该集团储备的土地就有500万平方米之多，然而，比起那些大的地产商还只是小巫见大巫。其中合生创展拥有土地储备超过600万平方米，顺驰拥有土地储备近1000万平方米，新世界中国土地储备更是高达1700万平方米。可见，土地作为房地产的基本资源，其大量囤积和低成本的协议出让，直接导致了房地产行业的高速发展。
房地产用地大量增加导致农业用地急剧减少，近8年来全国耕地减少了1亿亩左右，其中600多个县、市的人均耕地面积低于0.8亩的国际警戒线。社科院研究员杨帆指出，土地问题对国家的农业安全、可持续发展和社会稳定造成了潜在危害。于是，在源头上加以控制，收紧土地供应成为中央政府的调控首选。
2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”，要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕。“71号令”不仅终结了土地协议出让的时代，同时也终结了相当一批曾经“靠关系”吃饭的地产商的地产生涯，被业内称为“8.31大限”。
这一政策的出台，给原本房地产开发中“以小搏大”、“空手套白狼”模式划上了句号，加剧了房地产业洗牌过程。一些实力较弱的房地产商因此退出房地产行业或放弃计划中的一些项目。国家发改委投资所副研究员罗松山告诉记者，当时北京大约有1200多个符合“协议出让土地”的楼盘正在市场上到处“飞”，持有这1200多个楼盘的所谓的京城开发商都着急地寻找“下家”，以便在8月31日前将手中的“协议出让”地块如期开发。与此同时，国土资源部副部长李元表示，将继续实行从严从紧的建设用地供应政策。建设部部长汪光焘指出，今后我国将限制非住宅及高档住房建设，加大中低价位普通商品住房、经济适用房的建设力度。中央关于控制土地供应政策的陆续出台，使农业用地转建设用地受到严格控制，土地开发面积增幅回落。
抬高融资门槛
在经营性土地实行招拍挂、公开出让这一“试金石”面前，房地产开发企业呈现鲜明的两极分化格局：一方面是中小型开发企业内外交困；另一方面是大型企业一掷千金，加速圈地。
据中国社会科学院城市发展与环境研究中心发表的2005年度《中国房地产发展报告》显示：从2003年底到2004年上半年，“地产新贵”顺驰在全国范围内以超乎常规的速度大规模高价“圈地”扩张。2003年9月顺驰以5.97亿元拿下石家庄9号地，10月在苏州工业园以5.9亿元拿下金鸡湖地块，12月又以9.05亿的天价拿下北京大兴黄村地块。2004年4月15～21日，中海地产更是连中三元，在短短7天内斥资9.3亿，一举拿下苏州香蜜湖、佛山千灯湖、广州黄崎三大地块。
在记者看来，土地供应紧缩政策并未从根本上抑制房地产的发展势头，而大量的圈地运动也造成大批地产商资金链的日益脆弱。由于开发商资金来源单一，导致许多开发商对银行资金的依赖。他们往往用少量资金做杠杆，融入银行资金为前期费用，从而撬动整个房产项目，这是长期以来房地产业所默认的“游戏规则”。如果因大量圈地引起资金供应紧张，那么以信贷为支撑的房地产商必然会将资金链的断裂转嫁到银行身上，由此带来的金融风险越来越大。在此背景下，中央政府开始从房地产的资金源头入手，双管齐下收紧信贷闸门。
中央一方面通过贷款政策的调整和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制房地产过热的资金来源，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。
国家发改委投资所副研究员刘琳告诉记者：新规的出台，导致已有的“游戏规则”难以保证游戏的正常进行。一些实力较弱的开发商将会被淘汰出局，而一些负债率过高的房地产企业一旦资金“断档”，也将被无情淘汰；而对于那些有实力的、有充足土地储备的、资金运营科学、成本控制得法的大型地产集团则基本上不会构成什么影响。新规的出台，抬高了房地产市场准入的门槛，房地产市场进一步两极分化，从而加速房地产业洗牌的进程。另外资本金压力也必然会促使开发商加强内部管理，对开发过程当中每一个环节进行有效监控，通过有效的管理手段，控制开发成本，使开发资金能够正常流转。
一系列土地和金融政策之外，2004年出台的房地产业相关政策还包括： 5月13日正式出台的《经济适用住房管理办法》（将经济适用住房面积严格控制在中小套型，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益）；为减少由拆迁导致的房地产被动需求，国务院办公厅发出关于控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理的通知，7月底，国家发改委和建设部下发的关于物业服务收费实行明码标价的通知等。
这些政策通过控制土地和信贷这两个闸门，从供给的角度限制房地产投资过热，实施以来对控制房地产供给取得了显著成效。从社科院的2005年度《中国房地产发展报告》可以看出，宏观调控在上海和杭州都起到了抑制供给的目的。2004年上海土地购置面积同比减少29.3%；商品房竣工面积、新开工面积分别增长2%和2.1%，增幅同比分别回落18个和11个百分点；商品房空置面积同比下降31.2%，住宅空置面积同比下降51%。2005年1～2月土地购置面积同比减少11%；商品房空置面积同比下降19.9%，住宅空置面积同比下降23.6%；新开工项目计划总投资比去年同期下降61.8%。商品房销售价格涨幅指数从2004年5月后逐月回落均保持1%以下。同样宏观调控效果在杭州也表现明显，2004年杭州土地购置面积同比减少46.6%，商品房空置面积同比下降6%。
抑制需求降房价
在房地产供给大幅下降、宏观调控效果显现的同时，房地产需求仍然过旺。社科院金融研究所易宪容指出，由于土地供给的客观性减少和房地产商的大量囤积，使土地价格持续走高；而持续降息导致的低利率也促使住房需求提前释放；供给与需求的失衡导致房价依然居高不下。据2005年1季度上海市统计局发布的信息表明，上海市住宅商品房均价2002年为4010元/平方米，到了2003年，住宅商品房的均价涨到了5118元/平方米，涨幅21%；2004年均价则上涨到6385元/平方米，涨幅为19.8%。北京市建委提供的数据显示，2004年下半年，北京市房价同比上涨9.8%。央行行长周小川指出，房地产价格上升偏快，如不加以调控是有风险的。
2004年，长三角、珠三角、京津地区的楼市由于受到一系列宏观调控政策的影响和控制，市场供应受到了明显的抑制，但宏观调控对楼市需求的抑制作用却很有限，市场最终显现了供不应求的景象，从而促使价格上涨。从购房需求的预期看，2004年的宏观调控并未打击上海购房者的信心；看涨今后上海楼市的购房者比例，年初为76%，年中为61%，到年终达到85%。随着上海世博建设拆迁的刚性需求，“新上海人”安家置业的有效需求及“两外”人群购房投资的虚拟需求等的不断增加，2005年上海住宅市场继续保持旺盛需求。社科院研究员尹中立认为，上海市的房地产市场已经形成了一个二元结构，一边是普通市民，一边是高收入群体。高收入群体只具有投资性购房的需求，而这种需求是否是社会大众的真实需求，值得商榷。
由于奥运工程建设和旧城改造拆迁，以及港澳和海外资金的大量进入，北京房价也迅速攀升。在2005年北京春季房展会上，参展的项目中，二环以内的平均房价很少低于8000元/平方米；北三环、东三环、西三环，约在6000～7000元/平方米；北四环不低于6500元/平方米。东部CBD圈内的楼盘一般高出平均房价10%左右；中关村的项目要高出四环项目20%左右；南三环的普通住宅均价也在5000元/平方米左右。这样的房价，别说工薪阶层，就是中等收入者，踮起脚尖也难够着。2004年广州的房价也上涨了18.8%，预售商品房均价维持在5600元／平方米左右。著名经济学家吴敬琏对媒体表示，房价的上涨很大程度上是由于控制了供给，而需求依然存在。与此同时，摩根斯坦利亚太区首席经济学家，被经济学界戏称为“三年早知道”的预言家谢国忠再次发出房地产过热的警告，认为泡沫随时可能破灭。
2004年下半年，谢国忠、易宪容等专家学者关于房地产过热的警告和担忧，掀起了关于房地产泡沫的争论。国家统计局的数字表明，1～9月份，全国固定资产投资增长是27．7％，仅仅比上半年下降了0．9个百分点，生产资料价格同比上涨达到10％还多。国家统计局新闻发言人郑京平指出，国家应密切关注房地产价格走势，防止由于人为炒作而出现泡沫现象。社科院研究员杨帆认为：房地产投资过热的深层次后果就是造成房地产投资结构不合理，一旦资金链断裂，对整个金融体系的影响和冲击不容小视。社科院金融研究所易宪容更发出“房地产在要挟中国经济”的惊呼。
然而另一种观点则否认存在房地产泡沫。著名经济学家厉以宁指出，国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫是别有用心的，目的是在国外资本进入中国之前先打压中国市场。对于房价走势，万通地产主席冯仑、万科集团董事长王石、华远集团总裁任志强以及中国房地产业协会、全国工商联住宅产业商会等一些行业协会的负责人纷纷表态：从供需来看，房屋仍是稀缺资源，房价还会持续平稳上涨。建设部政策研究中心也认为：由于居者有其屋是一种起码的刚性需求，因而住宅需求在可预见的未来是十分旺盛的。
这种争论理所当然引起了业界的关注。坚持“自主超然、格物致知”的REICO工作室以独立于政府意图及商界立场的分析对房地产市场的不同看法提出了独特的结论。
基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，由全国工商联住宅产业商会、中国城市房地产开发商策略联盟共同支持建立的REICO工作室发表了《2003～2004年度中国房地产市场报告》，作为来自业界的声音引起了中央领导的关注，要求建设部、国家统计局核实相关数据。2004年12月3日，央视转播了REICO报告主要撰稿人在第六届中国住宅交易博览会上的演讲，从投资的角度、房价的角度、市场需求的角度、宏观调控的角度对社会上有关房地产的争论做了回答。认为只要在宏观景气方面加以调节，同时严格约束城市政府的债务规模，房地产市场运行应不会出现什么大问题。
与此同时，社科院金融所从供给与需求、空置率、收入价格比的角度分析了当时房地产市场的发展，得出了房价过高、房地产可能存在泡沫的结论。这份报告通过相关部委辗转递交到中央决策者手中。
以上两份报告分别从业界和学术界的角度阐述了房地产发展现状。两种不同的声音引起了中央政府的高度重视，开始重新审视房地产的发展。2004年下半年，国家发改委、建设部、国家统计局相继召开了多次座谈会讨论房地产的发展形势。在全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘指出，部分城市商品住宅的价格上涨超过了20%，大大超过了城市平均增长水平。日益飚升的房价让公众愈来愈感觉到作为耐用品的房产与自己的消费目标渐行渐远。2005年3月，在人大、政协两会上，代表们对房地产过快增长表示了密切关注，并且传达了公众对此的负面情绪。公众对于房地产泡沫紧张的负面情绪让许多人不敢放松警惕。
3月5日，在十届全国人大三次会议上，温家宝总理在政府工作报告中强调：“要继续把好土地审批和信贷投放两个闸门。坚持实行最严格的土地管理制度，抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”
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2005年3月17日，人大政协两会一结束，央行就调高了商业银行自营性个人住房贷款利率。凸现政府调控过热房地产业的决心，也是近来房地产信贷紧缩政策的延续。安邦咨询公司分析师苏晶认为：此番政策的出台将使谨慎的房地产投资者对未来房地产市场看空,有望遏制房价飞涨的格局；若最终能帮助高速发展的房地产市场实现软着陆，长线对行业的发展实属利好。国家发改委投资所副研究员刘琳也认为：房贷新政可有效抑制房地产的投资需求，使供求关系趋于平衡，其效果将在下半年显现。未来中央政府还将开出一系列组合药方从全局调控房地产业。
监管风暴出台
2005年3月初，易宪容就曾经提出，提高房贷并非政府抑制高房价的最后手段，面对不断上涨的房地产价格，政府还有可能在利率、土地、税收政策等方面“联手出击”。正象专家所说，紧跟基本利率调整，国家统计局3月16日发布2005年1至2月份的统计数据，3月17日央行对个人房贷加息，3月26日国务院办公厅一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》下发到了各省、市、自治区人民政府和国务院各部委、各直属机构。这份《通知》针对房价上涨过快的现象明确提出八点要求。３月29日，建设部邀请部分房地产开发商召开“房地产市场和房价座谈会”。建设部部长汪光焘在此次会上明确提出了关于市场形势、房价、中低收入人群住房保障、拆迁补偿到空置率等涉及房地产不同方面的９大问题。4月3日，新华社以评论员文章的形式向全国发布了该《通知》的主要精神，即“国八点”。
具体政策路径已勾勒清楚在《通知》的八条要求中。第一条要求高度重视稳定房价，第二条要求切实负起稳定住房价格的责任，其后六条均为调控房价的具体政策路径。很明显中央要把控制房地产价格过快上涨，当成影响社会稳定、关系全局的大事来抓，坚决把房地产价格过快增长的势头打下去，并且列入政绩考核。4月4日，全国工商联住宅产业商会召开临时会议，核心内容就是讨论眼下的房地产市场状况和“国八点”。4月13日，全国工商联住宅产业商会策划的《对房地产形势的判断与对策》报告出台，报告对当前的地产市场提出了一些建议。这份报告最终将由全国工商联主席黄孟复上报国务院。
在2004年的房地产泡沫的争论中，“无泡沫论者”认为住房价格上涨只是局部性和结构性问题。而《通知》警告：如不及时加以控制或处理不当，局部性和结构性问题有可能演变为全局性问题。《通知》同时措辞严厉地表明了向地方政府负责人问责的态度。这种针对一个行业，国务院直接干预调控并下达如此广泛的文件传达精神指示的举动也是有史以来罕见的。这意味着，国内抑制房地产的措施，在市场手段基础上又加上了行政手段。
今年初，曾有分析人士预期，宏观调控可能在今年下半年更加收紧。种种迹象显示，由于房地产的持续过热，这种政策性紧缩已经提前。 “国八点”后，中央政府针对盲目建设经济开发区、大型企业囤积土地等问题开始部署相关解决措施。央行行长周小川认为，如果房价继续走高，下一步还要通过调整基本利率来调控房价。地方政府也纷纷从行政角度对房地产业加以调控：北京继续加强土地控制，去年该市94%的开发区被核减。被视为房地产泡沫典型的上海再度成为“标本”。“两会”政府工作报告发布后，上海已推出一系列调控措施：征收二手房交易营业税、增值税等。“国八点”出台后，上海部分“转按揭”也应声而停。上海政府先后发布了《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续快速健康发展的若干意见》、《关于本市个人出售普通住房营业税征收的通知》和《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》等一系列“组合拳”，调控过热的上海楼市；杭州近期也下发了停止别墅类供地的通知；目前又有最新消息称：广州市国土房管局将于5月1日起，对被闲置的土地每月征收闲置费，只要被认定闲置土地满一年者，广州市政府将对用地机构征费。凡已签订“国有土地使用权出让合同”的土地，当局将按工业、建设及经营性房地产等不同用地的合同出让金额，按月征收0.4%至1.2%的闲置费。这种波及全国大中城市全范围的对房地产及土地市场进行调控的举措，明显表明“国八点”的效力正在发挥作用。
应该说，我国房地产市场还处于起步阶段，还有巨大的消费需求有待释放，房地产业还有广阔的发展空间。任何一个产业在初期都会遇到这样、那样的问题，这也不足为奇，关键是及时发现，加以解决，保证产业的平稳发展。目前以“国八点”为代表的宏观调控政策正是中央政府高瞻远瞩为房地产业健康发展制定的全局战略。这一系列标本兼治的药方已经开始显效，高盛最新公布的一份房地产投资报告认为，目前中国房地产行业的整体空置率处于多年来的最低水平，银行在抵押贷款方面所承担的风险也正在减小。
未来，随着土地获取的难度和成本加大，房地产开发企业将开始转变以往重视开发规模，不重视产品品质的行为。产品向着精细化、个性化方向发展；项目运转周期由短期化向中期化操作转变。政府对房地产开发企业的信贷政策将更加向大型企业倾斜。个人房贷市场增长率随着加息对投资预期的影响将继续下降。可见宏观调控将优化市场环境，减小市场风险，是房地产业螺旋上升中必不可少的阶段。房地产就象一个亚健康状态的青年，在依靠市场无形之手调理时，更需要地产新政的妙手回春。
中国的房地产市场发展突破了经济学法则了吗？
市场经济的供求法则对于中国房地产还有效吗？
“看不见的手”指向何方
○ 布尔古德
亚当斯密用“看不见的手”这一比喻来描述自利行为如何给社会带来利益。“他盘算的是他自己的利益，在这种场合象在其他许多场合一样，他受到一支看不见的手的指导，去尽力达到一个并非它本意想要达到的目的……他追求自己的利益，往往使他能比在真正出于本意的情况下更有效地促进社会效益”。
中国的房地产市场，近几年在这支“看不见的手”的指挥下，获得了超速的发展。但去年以来，直线上升的房价让我们越来越看不清楚那支手把房地产市场指向何方。
以经济学立场看待房价
房地产商、购房者都希望自己的利益最大化。而争论的焦点就是价格。
在经济学家的眼中，价格是由供给和需求决定的；价格的变动是由供给和需求的变化决定的。加油站为什么提高油价？房东为什么提高房租？普通人往往气愤地说：这些人为了自己的利益选择了涨价。而经济学家会说：确实如此，但是一定有某种因素让这些人或者公司相信：此时把价格提高是一件对自己有利的事。而同样的因素，在某个不同的时间，可能会使房东或石油公司相信：降价是对自己有利的。
在上个世纪80年代初，美国西海岸洛杉矶的平均住房价格上升了41％，而威斯康星州Milwaukee的住房价格只上涨了4％。这是为什么？在同一时期，计算机的价格急剧下降而面包价格则在上涨，不过其上涨速度比洛杉矶的房价要慢得多。
诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨说：价格是交换商品或服务所必须支付的代价。在市场经济的法则中，需求与供给是最基本的经济规则。当供给和需求的力量可以自由发挥作用时，价格乃是稀缺程度的度量。面对稀缺性进行选择是经济学的基本问题。
经济学的基本规律都是共同的，这就像物理学的规律是共同的一样。在任何一个地方都存在着稀缺性，必须做出选择。资源是有限的，把资源用于某一目的就意味着不能把这些资源用于其他目的。
普通人看到的主要是价格而不是供求关系。而经济学家知道：价格变动的背后，其实是需求与供给双方力量的相互角力。
从需求曲线可以看出，价格越高，购买的人越少。中国的房地产市场也一样。一个精明的房地产开发商知道怎样在供应和需求之间选择自己利益最大化的平衡点。
供应
对于建设用地，开发商和政府通常会发出不同的声音。无论争论结果如何，城市外扩总要挤占耕地，而中国现在对于耕地面积的减少非常敏感。
就算城市可以大面积外扩，但是由于政府在城市配套建设方面的速度较慢，大部分人还是倾向于购买比较接近城市中心地段的房屋，而这样的地段显然是非常有限而且极易被填满的。
土地的供应量有限，而从房地产商的角度看，房地产的投资回报已经不再像前几年那样容易造富了。与其他行业比起来，房地产的进入门槛高，风险高，投资缺少保证，而且投资回收周期长。房地产已经越来越不好玩。
需求
在讨论房地产发展的时候，最不能忽略的就是中国的13亿人口。而就现在的情况看，伴随着中国的城市化进程，城市里对于房屋需求实在太旺盛了。
目前中国城市居民数仅占总人口的40%，每年，数以万计的大学毕业生、大量农村人口涌入城市，这些群体会在城市中慢慢找到自己的生存空间，然后买房，扎根。农村劳动力向城市转移，大量的农民变成城市的居民，也会对住房产生大量需求。
房价是否还会上涨
大部分人对口头上的争论不感兴趣，他们关心的，是房价是否还会上涨。但是经济学家给出的真相可能会令他们失望。
在任何时代，社会上都会有比较富裕的一群人，中产阶级就是这样的一群。当中国的经济在迅速壮大的时候，中国的中产阶级也在迅速增加。按照高盛的分析，中国中产阶级的收入增长在最近这几十年里将保持持续上升的势头。高盛全球经济研究小组预测，到
2011年中国的人均年收入将是目前收入的两倍，达到大约2500美元，这将使中产阶层人数达到总人口的28%。而中产阶层的扩大又将带动房地产消费。高盛分析师表示，中国的中产阶层正在不断扩大，其长期被束缚的购房需求将继续释放。
土地的供应量有限，房地产商出于利益最大化的考虑，当然会优先满足金字塔塔顶上一部分人的需求。而这一部分人群因其较高的收入，所以对房价波动具有不敏感性。
投资房地产的回报体现在房产自身的升值和租赁的回报两块，成熟市场以后者为主，快速发展的市场则前者的比例也很大。
我国的情况是：城市的面积可以扩大，但是市中心的土地是有限的，生活方便、各种配套设施比较成熟的地段面积也是有限的。因此，很多中产阶级的投资者可能根本不在乎眼前的租金，他们更看重的也许是每年的快速升值，或是人民币资产的汇率优势，抑或是若干年后更加成熟市场更加成熟区域的更高回报。
判断房价的高低是否存在泡沫，也可以从房屋出租价格所提供的回报率进行倒推，因为租房的人群主要属于中低收入的一群，对价格的变化比较敏感，市场供需关系的表现也更为清晰。只要租金能够满足一定的投资回报率，高收入人群便有可能投资购买第二套、第三套住宅，然后通过出租获取收益。对于出租的情况，只要能够租出，业主能够获得租金，就说明这笔对房子的投资是有效的。考察房租与房屋总价之间的比率关系，就能够判断房价是否处于合理水平。（见下页表）
从表格的数据可以看出，现阶段北京房产的投资回报率约为5%-6%，仍处于正常范围。
房租的走势又会如何呢？随着房地产贷款利息上扬或者是开始征收房产税，房屋的总拥有成本又有增加的趋势，涌入城市的人口不会减少，直接的后果是在可见的未来里，房租将会上涨。最终使租房的人群利益受到损害。反过来，房租上涨又会刺激人们投资购买房产，需求增加以后，也会使得成品房的价格继续攀升。
社会的发展已经决定了中国不能也不可能限制人口的自由流动，也就是说，无法控制人口涌入城市。很明显，涌入城市的增量人口对房租构成了强有力的支撑。而房租与房屋总价之间存在着投资回报的关系，因此房租对房价产生了支撑。而房价上涨则是在供不应求下的必然。
因此，如果从短期来看，房地产的价格也许会有小幅的振荡。但是从长期看，价格一路走高乃是中国城市房地产发展的必然趋势。
如何看待炒房
对于“炒作”，历史上有很多例子。在17世纪早期，一个郁金香球茎的价格曾经相当于今天的1.6万美元。不过不久以后郁金香的价格就下跌了90%。在1973年到1980年期间，黄金的价格从98美元上涨到了613美元，在随后的5年里，又从613美元下跌到了318美元。在1987年10月19日的“黑色星期一”，美国证券市场的股票市值下跌了5万亿美元，几乎下跌了25%。
供给和需求曲线肯定不会产生这样大的移动，收入和其他商品也不可能使需求曲线产生这样大的移动。这个现象涉及到了“资产（asset）”和“预期（expectation）”。资产通常可以在一个时间买入，在另一个时间卖出。因此，今天个人愿意支付的价格不仅取决于今天的直接收益，而且也取决于对明天状况的预期；特别而言，取决于这些资产在未来能出售的价格。而预期可能相当容易变化。预期的变动在很大程度上解释了资产价格的大幅波动。
炒房之所以受到广泛批评，是因为炒房在一定程度上，抬高了房地产的价格。从而让我国的房地产市场有可能落入证券市场那样“搏傻”型的危险状况。但关键是：我们现阶段无法从法律上完全禁止“炒房”的行为。买卖房屋本身并不触犯法律，从买卖中获利亦不属于违法。炒房是在法律允许的范围里牟取利润的一种行为，也就无法从根本上阻止参与炒房者从炒房行为中获利。更何况我国现在对于何为炒房还缺少一个严格的定义。上海最近叫停了一年之内的转按揭，目的就是为了增加炒家的资金成本。这一政策在短期内可能会有一定效果，但是从长远看，按照市场经济法则解决房屋的供需矛盾才是根本。
无情之手
对于房地产未来的走势，不同的人、出于不同的利益考量会得出不同的结论。有些人分析房地产商的资金链和融资成本，有些人分析空置率的指标，有些人分析收入房价比……说到根本，人们都在追求自身利益的最大化，而这都是经济社会发展不可忽视的要素。
地产市场关于房价即将“在几个月以后”下跌的传言已经在社会上流传了多年。然而那些曾经抱怨房价过高的市民一旦买了房子，就会马上改变态度，期待房价继续上涨。这是每个人或者每个经济组织追求“自利”的共性，亚当斯密在200多年以前就有过相应的论述。
“看不见的手”通常是无情的。供应和需求之间的波动是经济发展中不可回避的矛盾。看清楚了这一点，围绕着中国房地产发生的那么多争论也就不难解释了。
房价 牵动百姓感情神经
○ 林楠
“终止开发商的暴利时代”、“还我居住权”，这些对房价的声讨近日总是不绝于耳。甚至有人将其上升到利益集团博弈的高度来批判。如果说房地产市场存在一些不合理的问题、爆炒、爆涨的投机行为是大家都认同的，也是房地产市场走向成熟过程中不可避免的话，但如此上纲上线不免有悖理性原则。
房价攀高的起因
房屋作为一种特殊的商品与我们每个人的生活息息相关，随着房屋商品化的发展，房价问题逐渐成为百姓关注的焦点。房价是否真地背离价值存在很大的泡沫呢？记者在采访中与有关专家和开发商仔细探讨了这一话题。
对于这几年房价的持续攀高，国家发改委投资所副所长程选将其归纳为以下六个原因：一、长期负利率，负利率使相当一部分人觉得把钱存在银行不如买房子合适，导致购房需求的提前释放和购房成本的降低，拉动了主动购房需求。二、城镇化，随着中国城镇化进程的加快，越来越多的旧城改造、危改拆迁带来了大量的被动购房需求。三、宏观调控，严格控制土地供给，在需求不变甚至加大的情况下，供给减少，导致房价继续攀升。四、土地价格，我国是一个地少人多的国家，土地作为刚性的稀缺资源总量减少是必然趋势，而地价的涨幅与土地总量的多少成反比，这是推动房价上涨主要的原因。在杭州、上海、北京和一些沿海城市，土地价格的上涨幅度已经超过了房价的上涨幅度。五、建筑材料价格上涨，作为房地产上游产业链的钢材、水泥从去年以来都在大幅度上涨，直接导致了房地产成本的提高。六、外资的进入，由于对人民币升值的预期，大量外资纷纷涌入中国搭最后一班车，在目前股市低迷的情况下，外资的去处大多是房地产领域，境外热钱的推波助澜也是房地产价格上涨的主要原因。
政府部门有关官员和业界有关人士对程选的分析，认为是一个客观、中肯的判断，房价的走势虽然过高，一些城市也出现了过热的情况，个别城市存在泡沫，但就全国房地产市场的发展状况来看，仍然以市场需求为基础，是市场供需关系的直接体现。
房价只要以市场的真实需求为支撑，就不会形成泡沫。从1998年取消住房福利分配制度以来，我国房地产商品化才经历了短短7年，整个房地产业还处在起步阶段；以往几十年实行的住房分配制度所掩盖的住房需求在近几年才开始释放，难免会产生局部过热。而且房地产有其独特的地域性，我国房地产市场发展极不平衡，局部地区有过热情况并不能代表全国的房地产市场，我国广大中西部地区的房地产市场还没有真正启动。另一方面我国房地产市场目前正处于政策调整期，出现局部的价格动荡也在所难免。
京沪房价泡沫有多大
以上海为龙头的长三角区域和北京的房价总能牵动大多数人的神经。一些人认为，上海、北京的高房价是由三方面因素决定的。一、三类市场需求增加。分别是：由于奥运、世博工程引起的城市拆迁而导致的被动需求，两地居民生活水平的提高而导致的主动需求，经济快速发展带来港澳和外国资本国际转移而导致的居住需求。二、建安成本增加。随着能源和钢材、水泥等生产资料的价格上涨，导致能源和钢材、水泥消耗大户的房地产成本的增加。三、土地价格上涨。随着宏观调控收紧土地闸门，开发商拿地越来越难，导致土地成本增加。房价上涨虽然包含以上因素，但在市场需求推动的背后，我们仍然可以看到另一只手在热炒。如上海中心城区7000元以上住房，有50%以上是外省或境外购房者的投资性购房，即使40%左右的本地人购房，投资性购房的比例也不低。据北京市统计局提供的数据，2004年住宅空置量为1123万平方米，比2003年增长22%，收入房价比约为1:8。显然，目前商品住宅平均价位仍超出了中低收入居民的实际购买力水平。说明过高房价形成的重要原因是投资性购房比例过高，不恰当地抬高了房价，而使真正想改善住房的居民望楼兴叹。
香港新世界中国地产公司北京地区总监区炜铨在香港有着长达30年的地产从业经历，他向记者讲述了香港房地产泡沫的破灭过程。上世纪90年代初，港英政府为了保持港币和美元的联系汇率制度，跟着降低港币利率，通货膨胀加上降低利率使港币快速贬值。为了避免资金损失，社会资金大量涌向房地产，引起了全民炒楼，房地产市场泡沫由此形成。1994～1995年，港英政府曾采用多项措施抑制炒楼，但是，没有彻底解决房地产过热的根源，以至于1996～1997年，当港英政府放宽房地产价格控制的时候，市场马上进入了疯狂的泡沫期。经过1998年投机、反投机双方在汇市、股市、期市（简称三市）上激烈较量以后，香港的“三市”勉强保持了稳定。但是，经历了“三市”的大动荡之后，伤了香港的元气和对后市的信心，此外，特区新政府采取了具有保障性质的“居者有其屋”计划，影响了房市的价格预期，房价由此一落千丈，房地产价格只升不降的神话破灭了。
同香港相比，中国的汇市、股市、期市对外开放度要小得多，国际投机家在中国“三市”上兴风作浪的机会和可能性要小得多。但是，不能因此忽视上海、北京表现出来的房地产投机过热趋势。由于房地产开发资金主要依靠银行信贷，如果任由房价飞涨，在惯性的作用下必然导致资金链断裂，难免重蹈香港和日本的房地产泡沫破灭危机。
人人都要买房吗
还有人认为房屋作为人们生活的必须物质不能商品化，而应该实现“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的理想。其实这是把居住权和所有权相混淆了，居住权是每个人的基本权利，居住权通过租房也能实现。在发达的美国也不是人人都能拥有属于自己的房屋的，在美国30%～40%的人靠租房解决居住问题。在现代社会，很多发达国家买房者与租房者的比例几乎都是1：1。虽然在计划经济时代，房屋是分配的，但那种人均几平方米的生活质量又怎能比得上现在的商品房呢？另外，我们也应看到，房价是有地域差别的。北京、上海的高房价是建立在城市现代化进程相对发达、国际化迅速发展的基础上的。北京与上海的市民在享受城市化和国际化带来的优越时，为此付出必要的代价也是合情合理的。实际上，怎样让中低收入阶层买得起房子，涉及方方面面的问题，不能单纯情绪化地抱怨房地产开发商，我们必须从市场的角度看待房价和开发商的行为，这是市场经济的客观要求。
在市场经济的今天，作为商品的房屋也要遵循价值规律，房价的涨跌更多地将由市场左右。当我们以更多的商品属性去看待房价时，自然不必再怒发冲冠、悲天悯人了。
“央行不提高贷款利率，很难遏制房地产价格的上升。”去年底，袁钢明等经济学家的建议在今年被采纳。3月17日，央行“房贷新政”出台。在供求关系不匹配时，用货币杠杆进行宏观调控的目的明确，就是给购房者一个风险提示，挤掉虚假的需求泡沫；同时，增强银行的风险意识，将房地产市场引向健康发展的轨道。
利率：房地产市场的“晴雨表”？
○ 本刊记者 原松华
在今年“两会”上，著名经济学家林毅夫提出——“应该适当限制房地产需求，不是什么人申请贷款都批准”。从以往经验看，对消费信贷进行调整，对市场的传导作用是非常迅速的。因此，微调更加适当。
央行宣布从3月17日起调整个人住房贷款利率,并首次提高房贷的首付门槛，各地银行可根据各地房价涨幅等实际情况，适当提高购房的首付比例。与此同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%，法定准备金存款利率维持1.89%不变。
对购房置业者和银行的风险提示
从本次央行调整房贷利率的效力看，分为“一软一硬”两个手段。“硬”约束取消了原来对房贷利息的优惠，改成正常的贷款利息。在上一次基准利息调整之后，再单独对房贷利息进行调整，使房地产市场、行业的资金成本发生变化，属于市场环境的重大改变。
“软”约束是根据当地房地产的涨幅情况，银行可将首付款比例由现行的20%提高到30%，是一项选择性规定。各地区和商业银行法人单位根据地方的不同情况可自行决定，央行仅仅是一种授权。对于这项政策，去年10月，上海、杭州等房地产投资过热地区银行已采取了这种做法。
分析人士认为，从当前的情况看，在信贷的调控手段不能达到效果甚至收效不是很明显的时候，调控手段开始向市场需求发力，这种做法会对购房者置业预期产生明显的影响。
周小川认为，现行个人住房贷款是一种中长期贷款。其利率是按年度调整的浮动利率，是随着经济形势的变化而变化的，不是固定不变的。不能认为不管未来房价走势如何、物价走势如何，房贷利率总应是低利率。
过去，不管经济形势如何变化，房贷利率一直是“优惠”利率。周小川说：“这使有些人对未来风险的判断有所不足。”比如，其房价与收入之比是偏高的，也就是说还贷负担重，时间长；还有一些消费者买的房子面积比较大、档次比较高，投入比较大。这些都需要消费者对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所考虑，以免一辈子给银行和房地产商“打工”。
与此同时，调整房贷利率更重要的是对银行的风险提示。与传统的贷款相比，房贷不仅是银行的一项新业务还是优良资产。如果房地产从买方市场转成卖方市场，就意味着银行这部分利润来源的缩水。
周小川强调，我国的房贷业务没有经过两方面的考验：一是业务开展时间的考验，我国的房贷业务开展没几年，所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平；二是经济周期的考验，现在经济处于兴旺周期，但市场经济是有景气变化的，当经济进入下行调整期时，很可能违约率就会上升。
从房地产贷款的数据看，1998年末房地产贷款余额为3106亿元，到目前房地产贷款余额已上升到2.6万亿元，占全部人民币贷款总额的14.7%。2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%,其中住宅上涨了15.2%,远高于其他各类物价指数的涨幅,隐含了潜在的金融风险。
瑞士银行亚洲问题专家乔纳森安德森提供的数据表明，中国目前所有新发放的贷款中有76%流向房地产开发商和私人购房者。这个比例令人担忧，因为中国的银行还远远没有清理完1999年之前堆积起来的不良贷款。
2月底，上海市同业公会建议提高房贷的首付比例，并严格控制投资性购房贷款发放、提高贷款的审批标准。4月初，银监会对商业银行的房地产开发贷款展开了紧急调查，这次的调查对象重点锁定了上海、北京、深圳三个“一线城市”。
对投机者影响力度较弱
“房贷新政”出台后，市场的一种担忧在于，无论是商业银行还是同业工会力控的是“投机之风”而不是“居民的合理消费”，但信贷门槛的提高将影响到居民的合理需求。而对于“资金丰富”的投机客而言，可能效果有限。据新浪网调查，有近八成网民认为，央行调整利率影响最大的是普通买房人。
清华大学房地产研究所博士谢岳来认为，从局部的、短期的角度来看，已经购房正在还贷的以及即将贷款购房的老百姓，面临着月供增加或者购买力下降的问题。但也只有这样，新政才能规劝大家理性购房，暂缓购房，从而缓解供需矛盾，平抑房价，这对国家和对个人都有好处。正如央行副行长吴晓灵所说，改革举措总会使一些人在短期内遭受利益损失。
“但从全局的、长远的角度来看，对老百姓是有利的。”在谢岳来看来，宏观调控必须注重供给管理和需求管理相结合。既然政策目标必须要压投资，那么也要通过提高利率、提高首付比例等措施来压需求。否则，房价继续过快上涨，更多的人买不起房；更有甚者，一旦泡沫破灭影响经济景气，导致金融系统问题恶化迫使政府出来买单（例如日本），包括已经购房的人在内，所有人都要承担不利后果。
“对投机需求的影响不大。”上海银行发展研究部经济师张吉光从几方面论证了这种说法。首先，决定房产市场上投机需求的主要因素在于成本收入比，如果利率上升幅度低于其收益率，投机需求是不大可能减少的。从各家商业银行已出台的利率调整政策来看，此次利率调整，幅度最大为1.2个百分点左右，很容易被投机者消化。而且房地产市场上投机需求的弹性并不敏感。上次央行调整0.27个百分点，房地产市场不降反升就是很好的说明。
另外，利率的调整还有可能导致逆向激励问题。因为市场上的投机者往往会将增加的利息成本（假定他们是通过贷款炒房）转移至下家，这将造成房价的进一步上升。这种虚假繁荣的假象在某种程度上又会进一步刺激市场上的投机行为。同时，我们也必须看到，在房地产市场上还有相当一部分专门炒房的资金，利率的变化对其并无直接影响。
那么，“房贷新政”对开发商会有何影响呢？谢岳来认为，“对开发商的影响不是直接的，但却是重要的。”首先，“房贷新政”可能给火热的房地产市场降温，导致开发商原先计划的销售进度和资金计划落空。其次，任何一个成熟的开发商都会以“客户导向”来做产品。“房贷新政”改变了消费群体的购买力，改变了需求结构（例如投机需求下降），这可能迫使开发商调整原先的市场定位，或者对住宅产品做出修正。
另外，“房贷新政”可能因产生平抑房价的效果而影响开发商利润，以影响开发商对未来房价的预期，从而使其改变当前获取土地的策略与计划。
中国的房地产市场并不是一个健全的市场，许多大城市价格上涨过快的形成机制是相当复杂的，而且地区差异极大。总的来说，小幅加息、提高首付款比例对投机者影响力度很弱。只要房产价格在涨，投机者有获利空间，他们就会铤而走险。而且目前的投机者不仅仅是个人，一些中介公司也加入到投机炒作的行列，他们与开发企业“共守同盟”，借助非银行资金运作，这使得银行信贷紧缩和加息对他们的约束力很弱。
是否能引起房价下降？
此次“房贷新政”针对的是市场上的需求，并没有影响到市场上的供给。利率的上升将在某种程度上抑制市场需求，造成市场总体需求的下降。如果总供给没有发生变化，房价显然会下跌。但如果供给也面临紧缩情况，房市价格的走势就难以确定了。谢岳来做了个形象的比喻，这就好比一脚踩刹车，一脚踩油门，车究竟是加速还是减速，有太多不确定性。
由于市场价格是市场上总供给与总需求两方面因素共同决定的，那种希望通过改变单方面因素来实现预期目标的政策往往难以实现。“所以说，解决目前房价上涨过快问题，仅靠央行是远远不够的。”张吉光说，从措施上来看，应着力增加房产供给、出台相应的税收政策以抑制市场的投机行为；与此同时，加大经济适用房和中低档房的开发和上市力度。
从目前上海市几个部门联合实施“组合拳”的效果看，房价在一个月内下调了3%，房地产贷款实际增速已放缓，其中个人住房贷款余额3月份增幅比2月份下降1.4％。房贷余额增幅下降说明楼市需求已得到一定的控制，投机者利用房贷炒房的行为受到了一定程度的抑制。央行上海分行官员在解读上述数据时称，房贷余额增幅下降说明上海商业银行正在积极配合调控措施，及时调整贷款结构，严控风险，抑制投机。
“房贷政策的出台若最终能帮助高速膨胀的房地产市场实现‘软着陆’，对房地产行业的发展应该说是利好的。”北京虎杰投资咨询公司首席分析员张寅面对记者提问说。
业内人士认为，形成高房价的责任不仅仅在需求一方，构成一条可以自由移动的供给曲线是平抑房价的根本途径。抑制房价是一项系统工程，需要国土资源部、地方政府、税务部门、房地产开发商等相关部门共同配合，多种措施互相配套，任何单方面行动和单项措施都将显得苍白无力。
中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜表示，调控政策只能起救火灭火的作用，要想建立长效机制，还要从制度建设入手。仅有央行的货币政策，没有地方政府的积极性和其他相关政策的配合是很难奏效的。
国家发改委最新的一份报告指出，个人房贷利率今后将按供需情况可继续调整，还可以考虑将政策着力点放在增加经济适用房的有效供给上，并在二手房交易环节上加强税收调节，以抑制投机炒作行为。
加息已被业内专家公认为是调控房地产供给和需求最好的市场化手段之一。但是，在各项生产要素市场化不充分的环境下，利率必须和其他调控手段有机的结合，才能发挥“晴雨表”的作用，将中国房地产市场引向健康发展的轨道。
土地市场 怎一个乱字了得
○ 本刊记者 李晓明
地产开发商推出“地荒论”
房地产商任志强分析数据得出：招标出让土地的平均价格为协议出让价格的4.32倍，拍卖出让土地的平均价格为协议出让价格的6.03倍，挂牌出让土地的平均价格为协议出让价格的3.34倍。
任之强开列了这样一组数据：本年土地购置面积下降了6.8%，在房地产投资保持27%的高增长中，土地的购置费用也保持了18.9%的高增长，但多花了钱所购买的土地面积却少了268万公顷，假如没有滞后因素，都反映的是当年的实际情况，则只能说土地现有市场中的供给量是在去年仅增长了5.9%之后，出现了全面下降，并且价格暴涨。
任志强认为，“招拍挂”政策出台后，土地供给量被政府垄断和限制，土地形成了供量短缺和来源单一的非竞争规则。在这种游戏规则下，改变了产出决定土地价格的前提条件，所以这一轮的房价增长的根本原因在于土地价格的增长。
任志强再次强调，土地供量的减少和价格的提高改变了市场的预期，因此必然提高了房价，事实是，“招拍挂”政策之后，土地价格上升了，政府的出让金收益增加了，房价同时提高了，但开发商的利润并没有减少的原因是将增加的成本转移给消费者了。
国土部门驳斥“地荒论”
针对房地产商的指责，国土资源部有关人士指出：全国土地供应与房地产公司购置的土地面积都没有减少。
国土资源部公布的数据显示：去年，全国土地供应面积与房地产公司的购置土地面积都没有减少。2004年土地“招拍挂”总数比上年增长1.2%，而这个数据还不包括去年“8·31”过关的历史遗留问题项目的土地。国土资源部同时引用国家统计局同期统计数据，2004年土地购置面积为39984.66万平方米，比上年同期增长5.9%.
据北京市发改委投资处副处长王学鹏介绍，2000～2004年，北京市通过出让方式用于房地产开发的土地总量为14663公顷左右，房地产业完成土地开发总面积约为5253公顷，尚未完成开发的出让用地面积约为9410公顷。2004年8月31日后，还有约5000公顷的建设用地通过“招拍挂”制度进入房地产开发市场。王学鹏分析说，目前北京市尚有14410公顷左右的建设用地可用于房地产开发。按照2000～2004年年均供地1051公顷计算，目前北京未开发的建设用地仍可满足10年以上的开发需求。
北京市发改委委员宋宇则展示了另一组数据：2004年，北京市住宅施工面积6759万平方米，其中新开工面积2207万平方米；住宅竣工面积2344万平方米；住宅销售面积2286万平方米。他认为，即使2005、2006、2007年三年不新开工一平方米住宅，现有施工面积竣工后，仍可保持每年2000万平方米以上的现有供应规模。
“招拍挂”不是罪魁祸首
按照国土资源部发布的71号令，2004年8月31日以后，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。
在此轮争执中，经营性土地的“招拍挂”成为房地产商攻击的重点。那么，实行“招拍挂”到底有没有必要呢？
土地市场长期存在“招拍挂”和协议出让的双轨制。双轨制的存在，不利于土地市场的规范有序，也为一些人以权谋私创造了机会。
纪检监察机关会同国土资源部门对土地使用权出让违规违纪案件进行查处，截至2004年8月，某市清理出空闲土地数百宗。知情人士介绍，这些土地大部分是通过协议出让而获取的，一些获得土地的开发商并无开发实力，只是借地价升值谋取暴利，导致土地闲置。
北京市国土资源局副局长张维表示，2004年北京市有关部门对土地市场进行了治理整顿，共清理土地违法行为2411件，涉及土地5424公顷。截止到2004年底，已经制止纠正1569件，立案查处842件（已结案723件），责令退还土地1500公顷，复耕土地449公顷。
中国人民大学土地管理系俞明轩撰文指出，“招拍挂”是对出让制度的完善。他说，在土地出让市场上，作为土地出让主体的出让方是法定的，即县、市人民政府。这个唯一性自土地出让行为出现之日起就一直存在，不因“招拍挂”制度的实施而改变。但是，供地方式的改变、“招拍挂”制度的实施，完善了这种唯一性。
由于土地出让方是唯一的，不存在竞争，因此，在配置有限而宝贵的土地资源时，有必要受到社会公众的监督和接受市场机制的合理调节。经营性土地出让实施“招拍挂”制度，一方面可以接受社会监督，减少暗箱操作和寻租行为，使土地出让真正公开化，符合对公共资源进行公共管理的基本原理；另一方面，将市场机制引入土地出让市场，可以弥补因土地出让方唯一性而缺乏竞争形成的缺陷。因此，“招拍挂”政策是对土地有偿出让制度的完善，将市场机制引入土地出让是市场经济条件下的必然趋势。
可以说，经营性土地使用权“招拍挂”的形式，是用市场竞争机制明确了土地的真实价格，公开了开发商的隐形土地成本，使地价回归其真实水平。由于影响房价的还有供求关系，房地产商即使以很低的成本获取土地，只要房地产市场是个买方市场，他们是不会放弃牟取暴利的机会的。以上海为例，房地产商的很多地都是“招拍挂”之前拿到的，当时的价格并不高，但是这并不影响房地产商去炒房价，甚至高得很离谱。“某开发商开始定的房价在7000元左右，后来竟然达到一万三四千元，这就很难说是拿地成本太高导致的”，国土资源部前副部长寿嘉华说。
针对由于实行“招拍挂”引起的土地价格上涨问题，寿嘉华认为，由于政府垄断土地的供应，在地价的标准上还需要仔细研究，进一步规范。
如何制止当届政府寅吃卯粮
经营性土地的“招拍挂”有效遏制了腐败的滋生，但是，它也将土地变成了当地政府乃至当届政府的谋利工具。
当前不少地方出让土地的收益成为政府财政收入的重要来源，卖地越多，价格越高，收益越多。政府调控地价影响的机制可以归纳如下：经营性土地“招拍挂”导致土地的行政性垄断，使得地方政府具有强有力的利益激励机制，大力地推动土地价格上扬。目前土地出让年限是40年、50年、70年不等。有的地方政府出让土地，把70年的土地收益用于本届政府土地开发和城市建设，现在有很多中等城市，特别中部城市已经卖到没有地可卖的程度……
2005年4月，在北京举办的2005中国经济政策与房地产发展论坛上，中国土地学会土地经济分会秘书长周建春、建设部政策研究中心副主任秦虹等权威人士展望和透露了今年土地和房产政策的重点和走向——
建立国有土地收益基金：把出让土地收益纳入基金，包括为以后政府使用。这样就减少了地方政府以地生财，卖地搞建设的一种利益冲突，从而大大抑止本届政府忙于占地圈地的动机。
集体建设用地进市场：在符合规划的条件下，集体建设用地将进入市场，使用权依法扭转。集体建设用地历来在我国不得进入市场，不得出让，不得出租，不得转让。从今年开始要出台集体建设用地进入市场的办法。
加快建立土地收益基金制度，明确当届政府在土地出让金中可使用的比例，以制约地方政府过多依赖土地出让收入的行为；建立从土地出让收入中拿出一定比例，专项用于住房保障的制度，以规范土地出让收入投向、建立稳定的住房保障资金渠道。
城市规划影响地产市场
在此次关于房地产泡沫的争论中，上海处于漩涡中心。而北京就相对平淡了许多。究其原因，除了保证经济适用房的建设规模，北京市最新出台的城市规划发挥了重要作用，这个长期规划为广大市民勾勒了一个合理的城镇体系。
华高莱斯国际地产顾问北京公司对2005年第一季度北京市土地整理储备中心土地“招拍挂”交易情况进行了统计，结果显示：目前北京市内城八区仍是开发投资热点。但报告同时显示了这样一个趋势：2005年第一季度北京市土地成交量的83%在5环以外区域及昌平、怀柔、平谷等远郊区。从北京的开发现状看，目前市区内、四环以内的可开发用地极少，随着市中心可利用用地的减少、政府旧城保护政策力度的加大，以及郊区道路等城市设施的完善，越来越多的土地供应将出现在五环外。
而由此不难推断，按照北京“两轴·两带·多中心”的城市空间规划格局，随着远郊区县新的城市规划的逐步落实，远郊区县“新城”将成为未来北京的开发重点，对于房地产价格的上涨起到重要的缓冲作用。
不可否认，土地是构成房地产价格的重要因素。虽然土地价格的上涨与“招拍挂”制度的实施是同时发生的，但是，“招拍挂”作为国际通行的土地出让制度，有其合理性和必然性。俞明轩认为，“招拍挂”制度不是为了垄断土地市场，并不会导致土地供给不足；只是改变了政府供地的方式，而不是改变供地的实质和数量。当“招拍挂”的供地形式与协议方式供地相比，更有助于实现土地的价值时，只会刺激原土地持有者的供地欲望而不会减少供地的欲望。
当我们对地方政府的业绩考核措施不当时，“招拍挂”制度便成为当届政府寅吃卯粮的工具，而“地荒论”、“成本论”也随之出现，并形成一股合力，推动房地产价格的上涨。正如国土资源部前副部长寿嘉华所说——国土部门和房地产商各打五十大板。
房地产是拉动投资过热的真凶吗？
○ 郝鹤莉
在房地产成为众矢之的时，很多人提出原材料涨价、能源紧缺的帐也应算在房地产身上。究竟如何看待房地产在整个产业链中的作用，记者就此采访了几位专家，试图拨开感性的迷雾，揭示其理性本质。
感性之争
作为高耗能及钢材、水泥使用量比较多的房地产业，房价上升有力地拉动能源、钢材、水泥的需求量增加及其价格的上扬，并带动上游产品价格增长。这似乎已经成为近一时期的主流舆论。而其主要依据是国家统计局的统计资料。2004年11月，燃料动力购进价承接4月以来持续上升趋势，达18.3%，增幅比4月和10月分别高14.1和1.6个百分点；黑色金属和有色金属增长虽然比10月有所降低，但仍分别达18.9%和21.0%，增幅比上年同期分别高6.7和11.1个百分点，比2004年1月分别高3.3和8.4个百分点；木材及纸浆、建筑材料比2004年10月小幅下降，但增幅比上年同期分别高3.2和3.3个百分点，比2004年1月分别高1.1和1.7个百分点。在能源、钢材等价格的推动下，去年全年原材料、燃料、动力购进价格上涨11.4%，增幅比上年和去年2月分别高6.6和3.3个百分点；工业品出厂价格上涨6.1%，增幅比上年和去年2月分别高3.8和2.6个百分点。
据此，舆论认为房地产投资加剧了产业结构不平衡和能源、资源高消耗及浪费。安邦咨询公司分析师张巍柏认为：我国产业结构中最根本的问题就是工业特别是重工业比重过高。而重工业特别是钢铁和水泥等行业过度扩张的动力，在很大程度上来源于房价增长过快。目前，我国由价格等因素拉动的住宅建设，耗用的钢材占全国钢材用量的20%，钢材消耗比发达国家高10%～20%；水泥用量占全国总量的17.6%，每拌和1立方米混凝土比发达国家多消耗水泥80公斤。
虎杰咨询公司首席分析师张寅告诉记者：能源、资源的高消耗和浪费，也是产业结构的突出问题。目前，我国能源利用率仅为33%，比国外先进水平低10个百分点，工业用水重复利用率为55%，比国外先进水平低25个百分点。而房价推动下的房地产粗放式经营方式，是能源、资源高消耗的重要原因。我国住宅建设过程中，耗能占总耗能的20%以上，耗水占城市用水的32%，我国既有城乡住宅建筑总量中节能住宅不足2%。
张巍柏向记者提供了以下数据：国资委4月7日对外发布的2005年前两月部分行业国有重点企业的经营情况显示，1～2月，建材行业国有重点企业完成工业总产值（现价）65.7亿元，增长7.5%，增速比上年同期回落38.4个百分点。25户建材行业国有重点企业主营业务收入73.6亿元，增长9.2%，增速比上年同期回落28.9个百分点。产销率84.1%，同比下降5.8个百分点。2月末，建材行业国有重点企业产成品存货35.4亿元，升幅由年初下降1.4%转为上升11.1%。1～2月，建材行业国有重点企业盈亏相抵后亏损0.2亿元，同比减利增亏6.8亿元。安邦分析师认为，从上述数据来看，国家的宏观调控对企业的经营情况影响明显。由于从去年以来，国家加大了宏观调控的力度，尤其是对固定资产投资的检查，所以导致建材行业经营业绩下滑。可见房地产业在产业链中的龙头地位。
理性之解
针对以上观点，国家发改委投资所副研究员刘琳告诉记者：我国的房地产业是伴随市场经济体制建立而逐步发展起来的，在国民经济统计中的房地产开发投资是从上世纪80年代中后期开始的。直到今天，房地产业提供的产品还只占全社会每年新增房地产供给的一小部分。
国家发改委投资所副研究员汪文祥也持相同观点，以占房地产产品60%以上的住宅为例，2003年房地产业提供的住宅竣工面积4.4亿平方米，所占比重仅为32%，而同期全社会实际新增加住宅竣工面积为13亿平方米。大部分新增住宅仍是由社会上各类业主自己建设，以传统的自给自足方式生产的。在国民经济统计中的房地产开发活动远远小于事实上全社会房地产开发活动。大量房地产开发活动淹没在各行业的基本建设投资、更新改造投资、城镇集体投资以及城乡个人投资统计中，被人忘记或忽略，从而影响着对房地产业发展的判断。应该看到作为房地产供给一部分的房地产业投资，其增长速度并不等于全部房地产投资的增长速度。因此把原材料涨价、能源紧缺的帐全算在房地产头上，似乎有失公允。带动钢铁、水泥、煤电油运全面紧张的龙头显然不能由房地产来承担。
国家发改委投资所副研究员罗松山又从中国城镇化发展和国际产业资本转移的角度探讨了房地产在产业链中的作用。随着中国城镇化进程的加快，城市基础设施建设规模日益增大，自然带来钢材、水泥等原材料和煤电水运等能源的消耗，而这种消耗，大部分计入了房地产开发的帐下，导致房地产原材料和能源消耗虚高。除此之外，国际产业资本的转移，尤其是加工环节向中国的转移，造成原材料大量进口的事实，这种工业现代化进程中不能跨越的包袱，也更多地被房地产开发所承担。
张巍柏也谈到由于中国加入世贸组织后，与国际市场依存关系日益紧密，国际能源和原材料市场的风吹草动往往很快波及国内市场。2004年由于中东产油区政治形势不稳，欧佩克成员国减产以及美国加大战略石油储备等因素影响，国际原油价格持续上涨，接近60美元/桶。而中国的石油需求中依赖进口的比例逐年增长，必然导致国内石油价格上涨。这种国际溢价造成的国内能源价格飚升显然与房地产开发关系不大。铁矿石的现象也是如此。
充分与必要
当然房地产业在整个产业链中的地位还是很重要的，它象汽车制造业一样也是消耗原材料和能源的基本产业。国家针对房地产市场出台的本轮宏观调控，并非是要对其进行长远打压，而是出于以下考虑。煤电油运等上游原材料行业持续紧张，增加了通胀压力，在短期内无法扭转这一局面的情况下，只能针对上述产品高消耗的行业进行调控，对钢铁、水泥、铝材等原材料具有巨大消耗的房地产行业首当其冲处于控制之列，这是釜底抽薪之策。但这并非长期战略，一旦上游产能增加，房地产业仍将可以轻装前进。作为对上下游具有巨大辐射功能的产业，房地产在国民经济中举足轻重。“近防通胀，远防通缩”，在“通胀”压力缓解后，发展房地产也仍是防止“通缩”、提供就业的重要手段。
房地产的投资肯定会对产业链上游产生影响，但这种影响不是决定性的，当我们用理性的目光审视产业链中的房地产环节，不妨可以这样解释：房地产是产业链上游过热的主要因素之一，但不是决定性因素。
房地产暴利 谁编织的神话
○ 宋荣
随着历年《福布斯》富豪榜的发布，房地产大亨也每每榜上有名。人们直观地认为，房地产是产生富豪的行业，是高利润行业。在房价居高不下的今天，开发商的高利润成为房产论战的主要焦点。那么房产暴利是否真地成立呢？还是让我们从产业周期的角度加以分析。
产业周期的合理阶段
任何一个产业都有发展周期，在起步阶段会快速发展，往往其发展速度会超出同时期其他成熟产业。我国房地产商品化才7年，正处于快速发展期，一定的高利润也是理所应当的。当国民经济走向繁荣发展时，房地产业会率先发展，而且会取得高于社会平均水平的利润。在西方国家市场机制相当健全的条件下，其平均利润一般会达到20％以上，甚至会达到40％；而当国民经济走向萧条时，房地产企业又会率先滑坡，平均利润极低甚至全行业亏损。因此，房地产全行业利润将随着国民经济的衰荣而更迭。明白了这个特点，就不会片面抨击其繁荣时期的高利润，也不会片面“怜悯”其衰退时期的低利润或全行业亏损。
十几年来，我国国民经济持续高速发展。按惯例，我国房地产企业应该连续地出现行业高利润；而事实却相反。据中国统计年鉴数据，1996年全国房地产企业的平均利润为赢利0.91％，1997年到1999年连续3年亏损（分别为4.66％、3.61％、1.16％），2000年到2002年则分别赢利1.62％、2.29％、3.6％。以上统计数字说明，这些年来我国房地产企业的整体利润属于较低水平。
我国房地产企业这些年平均利润低，主要原因是：全国房地产企业统计数为3.2万个（2001年进行一次性统计，包括了有执照而无经营活动的企业，共51,901个），每年建成住房6.8亿平方米，即平均每个企业只有2万多平方米的建设量。“僧多粥少”，造成占总数2／3的企业因任务不足而处于低利润和亏损状态。由于这些企业总认为房地产行业是高利润的，因而甘愿承担低利润和亏损风险而继续等待获取高利润的机会。导致这种状况更主要的原因是我国的市场经济还不够发达，企业适时进退市场的自觉性低，使得许多低利润和亏损企业不能及时淘汰。如果按目前的利润率和我国房地产行业发展周期相比较，就不会得出暴利的结论。
高利润的具体分析
在市场经济的运行中，各行业都可能出现获得高利润甚至暴利的企业，房地产业也不例外；但不能因为出现了一些暴利企业或项目，就“以点带面”把整个行业说成是暴利行业。由于我国房地产业属新兴产业，许多调控企业利润的法规还没有跟上，加上其风险性和资金量大的特点，出现高利润的几率大于其他非风险性行业。房地产企业出现高利润，各有其不同原因，应通过具体分析，采取区别对待的政策和措施。
例如某房地产开发商以每亩几万元的价格得到了一片土地，现该片土地价格升值到每亩100万元，于是有人批评房地产开发商暴利。从经营的角度分析，无论房地产开发商以什么样的价格得到土地，市场只承认它以当时的重置价格来经营它所拥有的土地资源，我们应该注意到房地产开发商当时以每亩几万元的价格拿到土地，要承受着很大的市场压力，超额利润是市场对它的回报。实际上这样的经营道理在一些民间投资中也存在，如某人拥有一间店面，自己经营的时候，利润率只有10％，有时候他会安慰自己说我没有租金的压力。但是，当面对市场18％的平均利润率时，绝大多数人都会把自己的店面出租“坐享其成”，这种现象和房地产开发商必须以当时的市场价格看待自己的土地道理完全一样。
再比如，有人批评房地产开发商的利润竟然达到40％～50％，高出国外房地产开发商的利润七八倍。批评者一般不会注意到当时我国和发达国家利率的差别，上个世纪90年代中前期，我国民间货币市场的利率曾经达到30％，这也许是那个时候真实的货币价格，而发达国家的市场利率只有5％左右，市场导向可能让房地产开发商接受一个低于30％利润的项目吗？以新世界中国地产公司为例，1995年新世界中国地产进军北京，通过老城区改造拿到崇文区一块1.3平方公里的土地，但由于拆迁成本提高，和旧城路网改造因素，仅前期投入道路建设和拆迁的资金就达7.5亿。我们应该注意，随着我国房地产市场供求变化和国家利率下调，任何一个房地产开发商都不可能再有那个时期的高额利润率了。
高利润不可能存在全行业
在市场经济条件下的竞争，主要是同行业内各个企业的竞争。在正常情况下，即在国民经济正常发展、政府调控比较有力、市场比较规范的情况下，每一个行业的总利润，通过竞争而在本行业内各企业间分配，必然是优劣纷呈。
我国的房地产开发企业，在1992年初为4700个。而在1992下半年和1993年上半年的过热发展后，猛增至3万多个，远远超过完成房地产开发任务的需要。直至今日，由于种种原因，全国仍然拥有32000个房地产开发企业。因为“僧多粥少”，出现了较多因没有开发任务而“窝工”的亏损企业。
多数专家认为，当这个行业只有一个(或少数)企业之时，仅仅是处于行业发展的萌芽状态，还没有形成一个完整的行业。由于这一个(或少数)企业使用的技术还处于专利保护期内，不会产生驱动作用。当专利保护期满并公开专利技术之后，国内国外就会纷纷建立大量现代复制企业，并真正地形成了一个完整的行业。届时，由于众多企业的竞争，就很难获得高利或暴利了。许多行业都拥有几万、十几万甚至更多的企业，获得暴利的企业哪怕少到1%以下，也有成百上千个，也会造就一批大富豪。出现少数大富豪不是界定暴利行业的标准，不能因为某一个行业有的年代出现的大富豪数量多于其它行业，就把它定性为暴利行业。
西方国家认为房地产业是投机性、风险性行业。在“二战”前爆发经济危机时，有些国家曾经出现过房地产行业的破产企业超过行业总数一半的情况。因此，在我们谈论房地产利润时，不要忘记相应的风险和发展周期。
房地产业的“钱”线还有多长
○ 本刊记者 谢旻
一场“房地产泡沫”的争论至少从2003年就开始延续，一直在房地产市场“捞钱”的投资者，从目前帐面来看，好象都没有赔，这无疑是致命的诱惑。
日前，当摩根斯坦利首席经济学家谢国忠放言“中国房地产即将崩盘”时，投资还是撤出地产市场，再次让投资者们开始犹疑。紧随谢国忠之后，花旗集团最新发布的报告又让人们感到“不过还是那场争论”，花旗集团的报告说，中国的房地产泡沫只是局部问题，而非全国性的。内地只有上海、天津、沈阳和宁波4个城市真正出现了房地产泡沫风险，而且泡沫短期内破裂的可能性不大。
就这样在“泡沫论”的摇摆中，今年房地产市场迎来了“政策年”。本届政府连续推出力度较大的规范政策，必将对房地产市场的发展起到深远的影响。那么，未来几年内，房价是涨还是跌？中国的房地产还有多少投资价值？
外资的唱空与做多
最早说出“中国房地产泡沫将在数月内破裂”的是美国的大报《纽约时报》，而摩根斯坦利亚洲区首席经济学家谢国忠则是“中国房地产泡沫论”的始作俑者。
谢国忠认为，中国的房地产市场需求是向未来借的需求，存在相当的夸大成分，而且明显存在房地产投机过度的迹象。上海是谢国忠的家乡，他说：上海许多楼盘都卖掉了，不少人还买了一处以上的住宅，但大多数房子空着。就因为看好房价会涨、人民币会升值，这其中的投机性就相当大了。
不过，从目前来看，地产泡沫论并不只是针对中国。摩根斯坦利董事总经理兼首席经济师史蒂芬·罗奇认为，目前，全球2／3国家和地区正面临房地产泡沫危机，而在所有房地产泡沫国家和地区中，中国排第一。他特别指出：“上海和北京因占中国销售量的14%，且房价涨幅最大而将首当其冲”。
泡沫论可以让中小投资者忧郁徘徊，海外热钱却倒让人有些看不懂，或者因为财大气粗，就可以把预期目标放得远些。据悉，美林集团将投资约3000万美元，和中国银泰携手打造有“北京第一高”之称的北京银泰中心。美林集团常务董事暨全球资本投资部亚太区主管卢晓俊说：“中国的房地产市场仍然处于发展阶段。位居主要城市优势地段的高品质项目，在现阶段中国与全球经济日趋融合的时期，将会为投资者提供良好的发展机遇”。
另据一直在积极接触海外投资人的基强联行投资管理(中国)有限公司董事副总裁陈咏东介绍，目前，共有100亿美元左右的外资投入到上海的房地产业。其中，以海外基金形式出现的约为3亿美元左右，而且这一数字将在未来两三年内快速增加至20亿美元。陈咏东告诉记者，这是中国房地产市场20%的投资回报率使得外资开发商开始纷纷下注了。
尤其令人费解的是，2月25日，中国房地产泡沫说的发源方——摩根斯坦利旗下的“房地产基金” (MSREF)却斥资3亿多元人民币买下了一座23层、3万多平方米的商业写字楼——富力双子星B座。同时，MSREF亚太地区房地产业务副总裁白可福还表示将继续加大对中国房地产市场的投入，2005年该公司在中国内地的投资将是2004年的2至3倍。而在此之前，摩根斯坦利在华房地产投资项目已经遍布北京、上海、广东等一些房地产业发展较成熟的城市。
有趣的是刚刚上任的摩根斯坦利中国首席执行官竺稼先生表示：“谢国忠、罗奇都只是个人的观点，他们不是公司的管理人员，分析意见也不代表摩根的观点，实际上公司也没有一致的观点。同时，经济学家只给投资者提供建议，决策还要由投资者自己做出”。
其实，热钱涌入国内地产，早从2003年下半年就开始了，这主要是，由于对人民币升值存有预期，大批境外“热钱”进入内地，和江浙游资一起在上海等大城市兴风作浪。从那时至今，各大城市的房价节节攀升。据上海市房地产交易中心的统计数据显示：2004年第三季度，上海中心城区商品房单价已经上升到12000元以上，比一年前的价格有了6000元以上的涨幅。2005年第一周，上海商品房成交均价达到每平方米9452元的新高；在城区，已经见不到1万元以下的起价了。
看来，外来投资者不仅仅是投资意图难以理解，其手笔更让国内投资者难以望其项背。
房地产业还值得投资吗
对于越来越多的外资争先恐后地通过各种渠道涌入中国的房地产业，北京东君房地产开发有限公司董事长齐宏说：“这表明中国房地产现在是投资非常恰当的时间”。按照齐宏的看法，实际上目前房地产是多种观点并存，存在着一定程度的混乱，但越是这样越有可能取得暴利的机会。
有观点认为，居住需求是不会导致泡沫的，出现的地方是在投资需求。投资性需求占购房目标的比重，国际警戒线水平是20%。而据《解放日报》抽样调查结果显示，有26.55%的购房者是出于投资动机购房的。但据业内人士透露，估计在上海大约40%左右的个人房产交易是出于投资目的。
假设，目前上海居民2004年的平均可支配收入达到15000元，三口之家的家庭年收入是45000元，而目前的上海平均房价已经超过9000元／平方米，即使按每户居民80平方米计算，房价收入比已经超过16倍。即使是1997年房地产泡沫破灭前的香港，房价收入比也只有11倍。
也就是说，对于大多数上海市民来说，他们根本没有买房的能力。有关专家指出，这么高的房价收入比，说明房地产的利润空间过大。
国际上有个房屋价格与家庭年收入的比例，按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在18～5.5倍之间，发展中国家的房价收入比一般在3～6倍之间。而目前我国全国范围内的房价收入比已经超过7.8倍，北京、上海早超了12倍。
在众多的信息面前，有业内专家反而认为，现在来判断房地产业有没有泡沫还为时尚早。因为，目前还处于房地产大量投资的阶段，房地产的投资周期一般是两年左右，将来会不会出现供求失衡，是否会出现房子积压、房价下滑的情况，还不可知。
但北京国际投资发展有限公司总裁杜猛说：“目前国内房地产市场有泡沫无水分。因为北京的房子无论定价多少，都可以卖出去，而且是热销。此外，政府最近也采取了很多措施，会对防止房地产的过热起到积极作用。总体来说，中国房地产市场有过热迹象，但不至于出现类似香港的崩盘局面”。
市场发展最主要的推动力还是来自于内因，有效需求的快速增长是促使楼市热销的主要原因。其中，城市化的加速推进、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求，是中国房地产业快速发展的基础。按1995年以后中国城市化平均推进的速度看，到2010年中国城市化率将超过50%，2020年将达到64%，由此分析，整个中国房地产业将在未来持续增长。
而居民收入水平的大幅度提高也是房地产需求快速增长的重要因素。“十一五”期间，中国经济年均增长在8%左右，2010年GDP将超过21.5万亿人民币，约合2.6万亿美元，考虑人口增加，人均1900美元左右，与目前中等收入国家平均水平1920美元大体相当。后10年（2010～2020）经济增长速度有所放缓，但仍可10年翻一番，2020年GDP将超过43万亿人民币，约合5万多亿美元，人均超过3500美元，进入中上等收入国家的行列。消费者的消费观念将发生变化，增加市场需求。据北京测算，近几年消化的商品房中，改善性住房需求的户数占家庭总户数的10%。在未来的市场中，改善型购买者将成为市场主流，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。另外，拆迁安置也将增加房地产市场的整体需求。近几年，全国加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。
正是基于这种大势，万通集团董事局主席冯仑告诉记者，今后15年到20年内中国房地产都会稳定增长是他的一个推断。他认为不管宏观调控如何变化手法，市场的总体走势是不会改变的，因为中国的房地产业刚刚起步不过十几年，而已经发展了50年的美国房地产业依旧红火、房价依然会涨。
如果根据孟晓苏曾经提出的，我国房地产业发展七年为一个周期，五年发展、两年低落，在一个周期的时间里增长期长、而衰退期短的理论进行判断，到2002年初，房地产业处于增长期已经五年，积累下的主要问题是投资增长过快，在这以后我们看到，中央政府采取的主要调控措施是：行政劝告、准入管理、控制土地、信贷监管；建设部提出2003年为“理性年”；国务院发布了18号文件，明确“房地产业已经成为国民经济中的重要支柱产业”，要求“努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”，“实现房地产市场持续健康发展”。对房地产业为时两年的经济调控明显起到“反周期”的作用。对比分析七年来房地产的投资额与销售额增长，可以看到销售额增长一直高于投资额增长，产销处于良性循环。
当有的人还在谈论房地产是否“泡沫”老调的时候，刚改任中房集团党委书记的孟晓苏则认为：“现在七年一个周期的过程已经走完。我国房地产业已经悄然进入到一轮新的增长期。我判断中国房地产业在这个发展周期中还有大约五年发展机遇，即直到2009年”。
房地产业资本开始新博弈
大开发时代迅速造就了一批超大规模企业，但从新近出炉的中国房地产百强企业榜上，记者看到百强企业在2004年的主营业务收入分布为：10亿元以下的占49家，10～30亿元的占35家，30～50亿元的占9家，50～100亿元的有7家，2004年房地产行业内并未出现真正意义上的“百亿企业”。即指在房地产开发过程中，房屋已交付使用、完成经营结算后，实现的主营业务收入达到100亿元的房地产企业数目仍然为零。
房地产百强企业的分布变化很大程度上反映了区域房地产市场表现。在区域分布上，房地产百强仍延续了2004年百强分布的不均衡性特点，受区域经济和房地产行业发展水平的影响，华北、华东、华南三大地区占据了百强总数的82%。今年最显著的变化是，华东地区的百强企业数量激增，而华北和华南两大区域的百强企业数量却呈现减少的趋势，华中和西部地区的百强企业有一定数量的增加。华东地区显然是2004年中国房地产市场最具吸引力的区域，除上海以外，杭州、苏州、南京等华东二线城市也都吸引了大量房地产投资和跨地域开发的百强企业的进入。华中和西部地区也在释放其潜力，地区性房地产企业在与一些全国性跨区域开发商的竞争中扩大区域市场份额。
广州大学经济与管理学院教授潘蜀健说：“随着市场经济的进一步发展，沿海、东部、南部的房地产业相对成熟，有些企业已经基本完成资本原始积累，形成雄厚的资本。这些资本必然要寻求出路，往更多机会的地方、或薄弱环节蔓延，西进、北拓将会成为今后一段时间内的趋势”。
土地储备和规划项目面积是衡量一个房地产企业是否具备发展潜力或持续开发能力的两个基本指标。从土地储备上来看，面积在100～300万平方米的百强企业最多，占36%，有16家企业储备土地500～1000万平方米，甚至有5家企业的土地储备超过1000万平方米。如合生创展的土地储备达到1228万平方米，中海发展项目储备超过930万平方米，丰富的土地储备和项目储备为这些企业稳定增长提供了前提条件。
但对于土地储备较少的企业来说，通过收购股权的合作方式获取资源，尤其是盘活存量土地，成为必然选择的出路之一。万科总经理郁亮说，宏观调控以来，国家严控土地，新增的土地供应非常少，客观上对房地产企业造成了压力，合作很有必要。像深圳，2004年只卖了100万平方米建筑面积的地，不能满足公司发展所需土地。
2004年以来，地产业强强合作的趋势已初露端倪，万科已和招商地产开始携手。2005年3月，万科集团下属上海万科公司、万科浦东公司、深圳万科公司与南都集团下属的上海中桥基建公司在上海签署协议，万科集团以总计18.5785亿元人民币受让南都集团，通过中桥持有的在上海、江苏的70%权益，和在浙江的20%权益。
鉴于房地产百强企业成长性普遍良好的局面，万通集团董事局主席冯仑大胆预测中国会诞生世界最大的住宅公司。他以目前在世界最大规模的地产公司为例，年生产35000套新房、客户50000多个。而万科现在每年制造的新房在20000套左右，客户累计有10万个。照此发展，未来在中国出现最大的住宅公司是完全有可能的。
但不管对房地产业的前景看好，还是唱衰，北京东君房地产开发有限公司董事长齐宏的一席话值得人们反复玩味：“高投资的收入可能就带来高风险，如果你认错了位置，认错了方向，就有可能发生致命的错误。所以，关键要看投资者，不管是开发商也好，还是购房人也好，对这种趋势把握的能力”。
房地产业亟需法律规范
○ 本刊记者 魏刚
随着福利分配住房制度的终结，中国房地产进入了飞速发展期，而在上升的阶段不可避免地出现这样那样的问题，当我们采用市场或行政的手段来调节房地产投资水平时，面对刚性的土地、弹性的市场，似乎总有些捉襟见肘。在采访中，很多专家提出：在房地产过热的表象背后，不能忽视的是尽快建立完备的房地产法律法规体系。
各国房地产法律体系
在谈到房地产过热问题时，安邦咨询公司首席分析师陈功认为:很多国家在发展中也经历了房地产过热阶段，但由于有完备的法律体系，很快都平稳退烧。以英国为例：英国房价自2001年初进入新的上涨周期之后3年多时间内，连续以每年超过20%的速度增长，出现严重泡沫现象。为抑制房地产市场的过分火爆，英国政府和中央银行在已有房地产法律法规体系的基础上采取了一系列宏观调控措施和政策，到2004年8月份房地产市场开始降温。据《房地产法》英国央行和政府主要采取了两方面的措施，一是从抑制购买热着手进行“釜底抽薪”，二是为增加房源提供政策扶持和刺激尽量缓解供求矛盾。从“釜底抽薪”方面来看，英国主要采取了通过央行提高利率导致借贷成本增加的措施。英格兰银行从2003年11月到2004年8月，把利率从48年来3.5%的最低水平连续5次上调到4.75%。导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情。从增加房源方面来看，英国政府主要采取了两项措施：一是通过政策鼓励增加住房建造。英国财政大臣布朗在2004～2005年度的财政报告中宣布，根据《产业基金法》英国政府将建立房地产投资基金，并对这种投资予以免税，让零散投资者更容易向房地产开发投资。二是对城市改造中夷旧建新给予政策扶持。在这方面，政府拿出更多公共土地用于房屋建筑，增加已使用土地废旧建筑除旧布新的贷款。而在我国尽管目前市场呼声一片，但早就酝酿的《产业基金法》还是一直没有出台。也正是因为不能保证内地房地产基金的合法性，很多基金不得不绕道香港。
中国房地产协会会长杨慎认为在房地产法律体系建设中，房地产协会的作用也不容忽视。美国房地产协会是由美国经营房地产各行业分会共同组建的集团协会，协会内部行业分工很细。在该协会下按物业形态分类有写字楼商会、住宅商会、工业物产商会、商场联合会、学校、医院等商会；按知识分类有商业房地产投资师商会、中介人商会、建筑技术商会、建筑设计商会等；按管理分类还有全球不动产联合会、物业服务联合会、设施管理协会等。这些协会活动频繁，共同构筑国家的房地产框架和推动国家的房地产产业发展，不定期与政府机构共商经济发展计划、问题，从另一个角度影响和促进国家行业的法制建设、信誉体系建设、信息化系统建设，为行业制定标准，管理生产，约束纪律，维持秩序。在这方面，我国的房协组织还有很大的发展空间。
在金融领域，信贷联盟也为美国众多低收入民众提供了购房资金来源，信贷联盟是一个合作型的非赢利金融组织， 旨在为低收入家庭提供安全、便捷和优惠利率的金融信贷服务，如家庭储蓄和理财管理、房屋、汽车和子女大学教育等的优惠低利率贷款。信贷联盟的资金来源主要是自愿储蓄（入会的最低储蓄额要求是25美元）和政府特别项目的资金注入，亨受税收豁免。
陈功告诉记者：在亚洲，日本和韩国在房地产相关法律体系建设中已走在前列。日本于1896年颁布的《民法典》中，较为详细地规定了与房地产相关的各项权益。1899～1975年分别对住宅管理、土地开发、建筑设计、工程施工、房产拥有、房地租的征收发布了20多个单行法规，已形成了房地产法规体系。
韩国为了改善居民的住宅状况，促进住房建设，在1971年制订了《长远住宅建设规划法》，1981年制订了《住宅建设促进法》，还根据《住宅银行法》成立了住宅银行，支持推动为中、低收入居民建设住宅。
房地产立法的必要性
在我国，要加强房地产管理的立法，健全和完善我国房地产的法律法规体系。保持房地产业的持续发展，最重要的一条就是规范市场。虎杰咨询公司首席分析师张寅告诉记者，目前我国房地产业存在的规范性和有序性问题，究其原因还在于立法滞后，立法层次低，法律效力差，缺乏系统性和配套性等等，与国际惯例相比还有很大差距。因此，对政府来说，要加强房地产业立法，健全和完善与国际惯例接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产的法律法规体系，为房地产业提供一个公开、公平、公正的竞争环境。
同时，法律体系应保证房地产政策的公开性和透明度。国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员魏加宁指出，在国外，每隔一段时间，金融政策的制订机构都必须向公众公开前一时期所出台的重大政策的制订程序、参与人等，让公众了解该政策出台的必要性和具体的操作环节，这种公开性、透明性和规范性的要求可以促使政策更好地被公众了解。比如美联储会把重大政策的制订过程、参与人及政策出台的相关程序在该政策出台的5年后公布；日本则是在10年后公开披露。这样所出台的政策在格式、内容方面会更加规范。至于相关信息被披露的时间之所以较长，是因为每一个政策在刚开始执行时都会改变各个群体和社会成员的利益关系，马上披露不利于政策的顺利实施。
另一方面，健全完备房地产法律法规体系有助于避免政府的行政缺位和越位。张寅认为政府住房政策不到位造成住房市场缺乏有效供给。目前我国的住宅市场存在诸多问题：房价收入比1:3至1:6的住房市场断档，中低档住房供不应求，经济适用房占全部住宅的比重偏低甚至缺失，经济适用房准商品房化，与商品房之间的价差越来越小。存量住房市场远没有形成。首先，存量住宅的流动性仍然很低。其次，存量住宅租赁市场化程度低，改革迟缓，在产权、体制、税收等方面存在市场化的障碍，市场管理混乱。特别突出的核心问题是政府经济适用房政策不到位甚至缺失，经济适用房的房价大大高于房价收入比的国际惯例。在美国凡收入在地区家庭平均收入线以下的家庭，可以申请并享受政府对中、低收入家庭政策性保障的住房置业援助项目，最终实现居者有其屋的“美国梦”。
很多专家认为政府越位和缺位是造成我国房地产过热的深层次根源。房地产市场是经济建设型政府模式弊端的重灾区。房地产经济运行中的不规范状态：一是政府职能运用过度，即在那些应当通过市场配置生产要素的领域，政府权力过度干预，用政府替代市场，实行国家垄断经营，与培育土地要素市场的改革目标相背，造成政府失灵。二是政府职能缺失，即在市场机制无法进行有效调节、必须由政府弥补市场缺陷的准公共领域，政府未能全部履行其职能去弥补市场缺陷，住房政策不到位，如在经济适用房供给中过度市场化，造成市场失灵。从而导致公平与效率失衡、经济运行不规范、市场秩序混乱等状况。
健全房地产法律法规还有利于加速政府转型，实现从经济建设型政府向公共服务型政府的转变。一是政府要推进土地要素市场和存量住房市场的市场化改革，把企业的还给企业，把市场的还给市场，逐步退出市场。二是政府需要强化其公共服务职能。为了缓解当前突出的中低收入居民住房供不应求的经济社会矛盾，保持社会的稳定和安全，政府不要认为对住房保障的增加投入是在加重财政负担，而应该调整财政支出结构，加大财政对住房保障的投入力度，加大我国住房政策的力度，提高住房保障支出的总量与比例，逐步把经济建设型财政转变为公共服务型财政，向中低收入居民提供买得起的准公共产品。
“法”在古罗马时代的解释是公平与权威，中国古代思想家认为法是规和矩，无规矩不成方圆；很显然在法制化的今天，房地产市场更需要公平与权威。市场和行政的弹性手段固然必不可少，但保证房地产可持续健康发展必然离不开刚性的法律法规。
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