难偿所愿的房产升值
广州 艾育荣
“一夜暴富”的神话在各地房地产市场上到处流传，但是房价大幅缩水、甚至背上负资产的事实却是悄无声息。而后者的例子远远超过前者。这种现象一方面表明普罗大众看好不看坏的积极心态；一方面也是舆论导向的问题。“现在买什么都会贬值，唯有买房子会升值，就算不升，起码都能起到保值的作用。”此类说法成了推动投资者涌入房地产市场的最大推动力。的确，不少的房产起到了升值的作用。但是这种被贯以“稳健”之名的房产投资实际上却毫无保障可言。以下从地价及楼价两个方面来进行探讨
升值原罪——资源缺失之辩。
在房地产市场上推动房价持续上涨的最大支持理论就是“房地产的必需资源——土地在日益减少，可建的房子越来越少，房价当然就是越升越高了”。
如果按照此理论，所有的房价将无限上涨，且越老越值钱，但事实远非如此。许多小投资者正是在此理论驱动下，盲目跟风，到头有很多人才会发现投资没有得到预期的回报，甚至负了而百思不得其解。为什么？因为这一理论错了，而且是有意识地错了。
说到资源缺失，有两个可比性，一是石油二是古董。这两年最热的当然是“石油”。在此借口之下，油价一路飚升。诚然，作为消耗品，在没有新的巨大储量探明之前，石油资源的确是越用越少。其实明眼人都知道，油价的攀升更主要是人为操纵的结果。并不是石油真的快要没有了，否则不只是油价上涨，而差不多就等于世界末日。随着这几年人们涌向收藏市场的投资，古董的价格也是迅猛急升。
虽然古董不象石油一样是消耗品，但是由于它的总数有限，它的升值理由也同样充足。不过其价格同样是被操纵的，一段时期制造一个热点，推高一类古董的价格，另一段时间制造另一热点，再推高另一类的价格。
土地不同于石油，并非消耗品，不管怎么用，它始终都存在那里。土地更象是古董，总数有限，需求不可知地无限。操纵地价的方法则是将两者的方法综合而成——控制供应量加上制造转移热点，效力则更大更有杀伤力。
但是为什么房产的投资回报却不能象石油与古董一样价格攀升呢。这是因为土地资源在实际上并不是象表面宣扬的一样缺失得那么厉害。
首先要说明的是可用作居住用途的土地资源巨大，相比于现有数量人类的基本需求来讲可以算是无穷的。（并无可以浪费土地资源的意思在内）具体数字不用举例，因为与那些所谓主流的话语相差太远。如果换一种思考方法，您也许就会认同这种说法的。
这决定了所谓居住土地资源缺失是局部的。既有城市性的缺失，又有地段性的缺失。所谓城市性土地缺失，指城市化投资扩张导致的用地不足。有的城市有钱没有地，而有的城市却是有地没有钱。而地段性土地缺失，指同一城市内由于发展不均，某些地段需求旺盛而导致的用地不足。唯其是局部性的，土地资源的缺失就可以通过许多手段方法来补充，且事实的确如此。以下是补充土地资源的几个方法。
1、 热点转移。当一个地区的投资热点兴起时，其土地资源就急剧减少而迅速升价，如果其热点消退，资金转向或撤离，原本不见了的土地资源可能又会冒出来，但却已经贬值了。谁都不会忘记90年代初海南的房地产市场，当时土地好象金饽饽，“没地”“没地”是当时听到最多的声音。但时过境迁，热浪过去后，大片大片土地闲置（包括烂尾、空楼），地价一落千丈。这是城市性缺失的例子，很极端。但地段性缺失的例子就更多了。最惊心动魄之一的例子有广州市保税区商业街的十年兴衰。90年代，保税概念令到该商业街一铺难求，1万块1平方都不卖。但时至今日，保税概念消退后，当年寸金之土已经蒿草丛生。而一墙之隔的开发区却是繁荣兴旺。
2、 城市扩张。城市的范围并不是用行政区域划分的，没有其固定的大小。它可以单独地由内向外扩展，也可以由几个邻近城市联合起来握手扩展。在扩展的过程中，原本不属于居住土地的资源被添加进来，有效地补充了城市的土地资源。在此扩展中，一个个热点不断地被制造和转移，并不是离城中心越远地价就越便宜，从而实现了地价升值过渡。
3、 旧城改造。每个城市都会有老房子，不光是破旧与新时代脱节，而且容积率过低，不利于土地资源的充分利用。所以旧城改造，提高土地利用率，则相当于增加了资源。但是并不是所有的老房子都应该拆的，大家都知道，但有些人装作不知道不懂，拆了没商量。
4、 释放圈地。每个城市都能看到在好一点的地段，一个围墙圈住了一大片地，空在那里几年，甚至上十年，最多是当停车场洗车场。这是看得见的圈地，还有些看不见圈地散落在城市的各个角落。不过，随着一些政策的落实，这些圈地终归是要回来市场来供应。
5、 卫星城概念。城市的扩展往往不是连续性的，当住宅区与城市之间还有一段非城市区域相隔，这就是卫星城概念。很值得庆贺的是，此概念为越来越多人接受甚至喜爱。这就令到许多荒地可以提前转化为居住地，有效地补充了土地资源。同时也加快了城市化的进程。
6、 异地而居。工作在A地，居住在B市，越来越成为了大城市人的一个不错的选择。香港人住在深圳早就成为很普通的现象。广州人住到佛山南海已经快有十年的历史了。而这两年北京人在河北买房，上海人住到江苏也都不再新鲜。小城市与大城市接壤的地块成为大城市的居住地，有效地补充了大城市的土地资源，也提升了自身的价值。
如果能将以上手段全部合理运用，必能有效解决城市土地资源缺失的问题。事实上也大致做到了。但是“土地资源缺失”的声音始终在房地产市场上回荡，推高房价的上升。甚至导致了“地价高过房价”的怪现象。6月21日，广州白云区种鸡场地块拍出震动广州的天价——5亿元。楼面地价高达3300元/平方米。而附近旧楼的价格却是不到2000元/平方米。地价居然高出房价1/3。这理性何在？公平性何在？
房价升值的障碍
首先是升值的片面与虚假性。房价在不断地走高，这是一个事实。但是我们应清醒地认识到，房价走高绝大部分是集中在一手楼市，并非二手楼市。而二手楼市恰恰是让投资者出货实现升值的地方，二手市场不升价，买下的房产如何可以升值？不用作什么市场调研，只有看一下当地大报上面的新盘广告与二手房广告，比较一下价格就一清二楚。以广州珠江新城为例：丽晶明珠上一套面积190的复式叫价101万都难以成交，均价仅5千几。而目前珠江新城的新盘价却动不动7千8千。数年前丽晶的叫价亦超过8千。短短几年，缩水三分之一有余。纵观那些升值二手楼，是由于地段配套趋于完善或是热点追捧的支撑。并且一般来讲，时间不会持续太久。因为城市中发展完善的地段越来越多，并且总会有新的热点被制造出来。升值的空间终归会有个天花板在那里限制，从而回落，甚至贬值。
其次是缺乏升值的推动之手。众所周知，在市场经济中，商品的升价需要有推动力在作用，并且往往是人为制造的推动才会发挥更大更直接的作用。一手楼市房价关系到发展商与投机者切身利益，它的升高正是由二者在起着重要作用。而二手楼价对发展商与投机者的直接利益关系不大，关系密切的投资者却一般是单兵，不能抱成团，发出的声音也很微弱，所以二手房的升值则是完全交由市场规律自然调控，完全处于一个弱势地位，所以会比一手房价差别巨大。
房子的老化导致了房价的自然贬值。房产作为消费品，当然会产生老化，并且其外观、布局、装饰等设计也会过时，这些都导致房产的自然贬值。而那些越老越贵的房子一般来讲是豪宅，并且设计独到犹如艺术品。
税收的负担也导致房产升值有限。二手房交易的个人所得税的强制收缴早已经纳入政府的工作安排之中。一旦全面铺开，不管是转嫁给买方还是卖方，必会影响投资的回报与进度。
规划的变化导致房产价值的不可确定性。由于各种原因，各个城市的规划仍未能形成一个真正的长远机制，这就使得在城市发展中，规划的可变性很大。由于楼盘附近某个交通或体育设施配套最终没有跟上，而导致房价下跌的情况屡屡发生。
